Daniel Kaufman, fundador e CEO da Kaufman & Company, um family office e holding de capital permanente, disse que a onda de renegociações no setor imobiliário comercial após o aumento de juros do Federal Reserve em setembro está separando o capital que consegue fechar negócios do que não consegue, e que os family offices que investem seu próprio dinheiro devem estar prontos para ocupar essa lacuna.
O Fed elevou sua taxa básica em um quarto de ponto percentual em 16 de setembro, e a ata divulgada em 7 de outubro mostrou que a maioria dos dirigentes acredita que outro aumento provavelmente seria apropriado até o final do ano. Desde então, o The Wall Street Journal e veículos do setor, incluindo CRE Daily e Citybiz, relataram que compradores pressionam para renegociar acordos assinados no início de 2026, com alguns ameaçando desistir. Dados da Trepp citados nessa cobertura mostram que 11,42% dos empréstimos CMBS estavam com servicers especializados em agosto, a maior proporção desde fevereiro de 2013.
“Uma renegociação é um comprador dizendo a um vendedor que o negócio era, na verdade, uma aposta na taxa de juros”, disse Kaufman. “Quando a taxa se move, o preço se move, e todos a jusante esperam. Os vendedores, empreiteiros e municípios que contam com esses projetos carregam essa incerteza. Nós investimos nosso próprio capital, então nossa análise de crédito precisa funcionar sem assumir que a próxima decisão do Fed será favorável.”
Kaufman disse que o momento favorece proprietários de longo prazo em detrimento de compradores cujos retornos dependem de uma janela de financiamento estreita, particularmente na habitação, onde um fechamento paralisado pode atrasar a construção e deixar casas sem serem construídas.
“É agora que o capital de family office deve justificar sua existência”, disse Kaufman. “Não buscamos vencer desgastando um vendedor que negociou de boa-fé. Queremos ser o parceiro com quem as pessoas podem contar na mesa de fechamento, porque em um negócio de habitação um atraso não é uma linha no orçamento; é menos casas para as pessoas que precisam delas.”
A Kaufman & Company investe apenas seu próprio capital e não capta recursos externos. Suas empresas operacionais abrangem desenvolvimento habitacional, design e construção, consultoria imobiliária e investimento em venture capital, e neste mês a empresa anunciou o BUILD 2030, uma iniciativa nacional que coordena seus trabalhos de habitação, imobiliário e infraestrutura de IA.
A empresa, que opera por meio de seu site em thekaufmanco.com, é uma holding de capital permanente fundada por Daniel Kaufman e o nome comercial da Kaufman Family Office LLC e Kaufman Real Estate & Consulting LLC. Suas 10 empresas operacionais são Convivium Living, DanReDev, DEK Builds, Design Build Affordable, DK Homes, Forge Development Partners, Kaufman Development, Kaufman Real Estate & Consulting, LoneStar Kaufman e Kaufman Ventures, cujo portfólio inclui BridgeStar, Meridian, LandBriefing, SpreadSight, FoundCheck, ServerDomes e Mr Good Container Homes. A Oldivai é uma parceira de habitação para trabalhadores alinhada e liderada de forma independente. A plataforma representa mais de US$ 2 bilhões em valor de projetos e mais de 10.000 unidades habitacionais ao longo de mais de 25 anos de construção, financiamento e investimento.
A onda de renegociações importa porque sinaliza uma mudança no poder de barganha. Vendedores que negociaram de boa-fé agora enfrentam compradores que buscam reduções de preço, e projetos vinculados a esses acordos podem paralisar, atrasando a construção e deixando casas sem serem construídas. Para os leitores, isso pode significar menos unidades habitacionais chegando ao mercado e prazos mais longos para comunidades que aguardam desenvolvimento. Para o setor, isso valoriza compradores com capital comprometido e análise de crédito que não depende do próximo movimento das taxas. Os comentários de Kaufman posicionam o capital de family office como uma força estabilizadora, capaz de fechar negócios sem renegociar e manter os projetos em andamento, uma distinção que pode moldar a forma como os vendedores escolhem parceiros em um ambiente de juros mais altos.
