O prazo estendido da Flórida para estudos de reserva de condomínios terminou no final do ano passado, e as consequências financeiras agora estão recaindo sobre os proprietários individuais das unidades. Edifícios em toda a Flórida do Sul concluíram as inspeções estruturais e os estudos de reserva exigidos após o desabamento do condomínio em Surfside em 2021, e muitas administradoras de condomínios estão respondendo com cobranças especiais substanciais. No Perez Mayoral, P.A., um escritório de advocacia imobiliária de Coral Gables que representa proprietários e não associações, essas contas estão gerando novas dúvidas sobre o que os proprietários podem ser obrigados a pagar e o que podem contestar legalmente.
O cenário regulatório mudou significativamente após a tragédia de Surfside. Em 2022, a Flórida promulgou o SB 4-D, que exigia que edifícios de condomínios mais antigos realizassem inspeções estruturais marco e estudos de reserva. Em 2025, o HB 913 revisou essas obrigações. Ele estendeu o prazo para o estudo de reserva até o final de 2025, aumentou o limite de reserva para componentes cobertos e permitiu que as associações financiassem reservas por meio de cobranças especiais, empréstimos ou linhas de crédito com aprovação dos proprietários. Embora apresentada como alívio, a lei dá principalmente às administradoras mais formas de arrecadar ou emprestar dinheiro, e o custo ainda recai sobre os proprietários.
Edifícios mais antigos em comunidades como Coral Gables estão especialmente expostos, porque anos de manutenção adiada estão vindo à tona de uma só vez. De acordo com Perez Mayoral, nem toda cobrança é adequada, e nem toda administradora segue a declaração da associação, também conhecida como documentos de governo ou regras e regulamentos. Os proprietários frequentemente têm motivos para contestar quando sua associação adota cobranças sem o aviso ou os votos exigidos por lei, administra mal ou aplica indevidamente fundos de reserva, ignora reparos enquanto cobra dos proprietários pela negligência, ou aplica regras seletivamente.
"Algumas dessas cobranças são legítimas, e outras não", disse Erik A. Perez, cofundador do Perez Mayoral, P.A. "Os proprietários têm direitos reais aqui, e quanto mais cedo eles os entenderem, mais opções terão."
As implicações para os proprietários do Sul da Flórida são significativas. As cobranças especiais podem chegar a dezenas de milhares de dólares por unidade, sobrecarregando as finanças domésticas e potencialmente forçando alguns proprietários a vender ou enfrentar a execução hipotecária. Para o mercado de condomínios em geral, a onda de cobranças pode reduzir os valores dos imóveis e desacelerar as vendas, particularmente em edifícios mais antigos. As administradoras, por sua vez, enfrentam pressão para cumprir os mandatos de segurança enquanto gerenciam orçamentos limitados.
Perez Mayoral, P.A. é um escritório de litígios do Sul da Flórida dedicado a representar proprietários de casas e unidades contra suas associações, nunca as próprias associações. A partir de seus vários escritórios em todo o estado, ele lida com litígios de associações, cobranças indevidas, reparos negados e disputas imobiliárias em todo o estado. Proprietários com dúvidas jurídicas são bem-vindos a entrar em contato e solicitar uma consulta com o escritório.
