O mercado imobiliário dos Florida Keys está atualmente apresentando um paradoxo estatístico: os dados agregados de preços descrevem um mercado no qual quase ninguém está realmente transacionando, segundo especialistas locais. Um pequeno número de vendas recordes no segmento de alto padrão elevou acentuadamente as médias e medianas, enquanto uma faixa maior e mais lenta de casas antigas em canais tem registrado correções de queda. Quando calculadas em conjunto, esses dois segmentos produzem um número que não corresponde a nenhum deles, dificultando a interpretação do verdadeiro estado do mercado para compradores e vendedores de fora do estado.
Sandy Tuttle, fundadora da Island Welcome Real Estate, trabalha principalmente no Condado de Monroe não incorporado, nos Lower Florida Keys, e vê a lacuna de ambos os lados. Ela descreve o atual quadro estatístico como uma das coisas mais difíceis de interpretar para um comprador de fora do estado sem contexto local.
Durante a maior parte de sua história, o estoque habitacional dos Florida Keys era bastante uniforme. As ilhas atendiam a pescadores e passageiros de fim de semana, e as propriedades refletiam isso. O tamanho médio das casas ficava perto de 1.000 pés quadrados por décadas, e a construção de dois quartos e dois banheiros era a norma. Ninguém construía grandes propriedades de férias. Isso mudou nos últimos dez anos. As novas construções introduziram casas na faixa de 4.000 a 10.000 pés quadrados, construídas de acordo com o código atual, com classificações de vento superiores a 180 milhas por hora. O resultado não são apenas casas maiores, mas uma categoria de produto totalmente nova em um mercado que antes não a possuía.
À medida que esse novo inventário começou a ser negociado, ele produziu preços de transação sem precedentes históricos na região. Tuttle aponta para vendas de casas unifamiliares nos Lower Keys na faixa de US$ 12 milhões e US$ 13 milhões nos últimos cinco anos. Islamorada registrou vendas na faixa de US$ 20 milhões a US$ 22 milhões no último ano. "Estamos constantemente quebrando tetos que os Florida Keys sempre tiveram", disse Tuttle. Essas transações representam um segmento genuíno e crescente, mas também são estatisticamente disruptivas em um mercado onde o preço médio de venda dominante está mais próximo de US$ 1,5 milhão. Algumas vendas de oito dígitos movem materialmente tanto a média quanto a mediana de toda a cadeia, que é então relatada aos consumidores como valorização do mercado.
Abaixo disso, as condições parecem diferentes. Casas em canais com preços abaixo de US$ 1 milhão são em sua maioria construções das décadas de 1980 e 1990, com layouts menores de dois quartos construídos de acordo com códigos anteriores. O inventário nessa faixa é alto, a demanda dos compradores é comparativamente fraca, e a concorrência entre vendedores produziu correções reais de preços, em vez de valorização. "Você não pode dizer a esse vendedor que o mercado subiu de cinco a sete por cento no ano passado", disse Tuttle. Os dias no mercado nesse segmento também são substancialmente mais longos do que a média relatada, embora por razões diferentes do topo, onde o pool de compradores é simplesmente menor.
A consequência prática é que as ferramentas de avaliação voltadas ao consumidor, que aplicam uma metodologia ampla de preço por pé quadrado em toda a cadeia, produzem resultados que podem enganar compradores e vendedores em direções opostas simultaneamente. Um vendedor na faixa de canais abaixo de US$ 1 milhão lê um número de valorização de manchete e define o preço de acordo. Um comprador na mesma faixa assume que está entrando em um mercado em rápida ascensão. A abordagem de Tuttle é reduzir a análise à faixa de preço em que o cliente realmente está operando e, em seguida, observar absorção, dias no mercado e comportamento de preços dentro dessa faixa isoladamente. Os vendedores cujas propriedades estão fora do perfil atual de alta demanda são aconselhados sobre posicionamento realista. Os compradores veem onde o preço é agressivo, justo ou inflacionado em relação ao inventário comparável em sua faixa, em vez de em relação ao mercado como um todo.
À medida que o estoque antigo de nível térreo continua se convertendo em novas construções, a diferença entre os dois segmentos provavelmente aumentará ainda mais antes de diminuir, o que tornará as médias de toda a cadeia menos úteis como guia, e não mais. Essa divergência ressalta a importância do conhecimento localizado do mercado, especialmente para aqueles que consideram se mudar para os Florida Keys.
