Quando proprietários comparam empresas terceirizadas de gestão, a conversa muitas vezes começa e termina com a taxa de gestão. É o valor mais citado, fácil de comparar e parece ser a alavanca que os proprietários podem controlar. Mas, de acordo com operadores que já sentaram em ambos os lados da mesa, a taxa é quase o número menos importante na decisão.
Ron Kutas, Diretor Executivo da OneWall Communities, uma empresa proprietária-operadora que também fornece serviços de gestão terceirizada, argumenta que fixar-se na taxa desvia os proprietários de onde o dinheiro realmente se move. Ele coloca a discrepância em aritmética simples: uma redução de 25 pontos-base na taxa de gestão para uma propriedade com um rol de aluguéis de $2 milhões economiza ao proprietário cerca de $5.000 por ano. Uma diferença de 200 pontos-base na inadimplência na mesma propriedade é aproximadamente $40.000. "Você está negociando um dos menores números da página", diz ele. As perguntas que realmente afetam o resultado, na visão dele, são a rapidez com que o gestor vira as unidades e como é a política de inadimplência.
Ele vai além sobre a taxa em si. Um gestor disposto a cair de 3% para 2,5% tem que recuperar esse meio ponto em algum lugar. Muitas vezes, diz ele, isso retorna como cobranças adicionais mais altas, mais pessoal do escritório central cobrado à propriedade, ou simplesmente menos atenção dada ao ativo. Uma taxa que parece baixa demais para ser lucrativa geralmente não é tão baixa quanto parece.
A linha que Kutas diz que os proprietários devem pressionar é sobre os repasses de custos—os custos que a empresa de gestão cobra de volta à propriedade além da taxa. Ele enquadra isso como um teste: peça ao gestor para explicar cada repasse além da taxa de gestão. Uma empresa orientada por receita tende a ser vaga. Um operador-proprietário, diz ele, tem um cronograma pronto para enviar e pode explicar por que cada cobrança existe e o que cobre.
A própria comunicação carrega sinais antes mesmo de o proprietário assinar. Kutas aponta para contas genéricas no plano de contas como um sinal de alerta: uma única linha de "reparos e manutenção" em vez de um detalhamento em pintura, elétrica, encanamento e o resto. "Quanto menos detalhe, mais preocupado eu ficaria", diz ele. Relatórios enxutos, em sua experiência, é onde os gastos indiferenciados se escondem. Parte do motivo pelo qual os proprietários têm dificuldade aqui, observa ele, é que o setor não tem um padrão compartilhado. As estruturas de plano de contas diferem de empresa para empresa, assim como as políticas de inadimplência e os limites em que uma despesa precisa de aprovação, variando de $500 a $1.000 ou uma porcentagem definida sobre o orçamento. Essa fragmentação deixou o lado das despesas opaco, que é exatamente a razão pela qual a taxa, o único número claramente visível, se torna o padrão para negociar.
Duas das perguntas que Kutas diz aos proprietários para fazerem são sobre pessoas, não preço. Primeiro: quem é o gerente regional designado para a propriedade, qual é o histórico deles e há quanto tempo estão na empresa? Um gerente regional começando agora, ou sem experiência naquele tipo de ativo, é um motivo para cautela. Segundo: que suporte existe quando um gerente de comunidade entra em licença ou um gerente de serviço está ausente por duas semanas? Um proprietário deve saber se a empresa tem uma equipe genuína ou depende de trabalho temporário para preencher lacunas. Kutas diz que a falta de força de equipe em um determinado mercado é uma das razões mais comuns pelas quais a própria OneWall recusa uma designação.
Os proprietários também diagnosticam erradamente o baixo desempenho, culpando o gestor pelo que é realmente um mercado fraco, ou o contrário. O teste de Kutas é dados combinados com autoconsciência. O desempenho do mercado pode ser verificado contra números publicamente disponíveis. E um padrão de propriedade conta sua própria história: "Se você está no seu terceiro gestor em quatro anos, provavelmente não é a empresa de gestão". Essa disposição de nomear o papel do proprietário aponta para um sinal que Kutas acha que os proprietários subestimam: um gestor preparado para recusar negócios. "Vendemos atenção e trabalho", diz ele. Uma empresa que se estica demais para ganhar todos os contratos é, pela lógica dele, menos capaz de fazer o certo por qualquer um deles.
À medida que os proprietários se tornam mais céticos em relação às taxas headline e mais atentos ao lado das despesas, os gestores que podem responder às perguntas mais difíceis em detalhes provavelmente se separarão daqueles que competem apenas no preço. Para aqueles que consideram a gestão terceirizada, a OneWall Communities oferece serviços de nível institucional combinando excelência operacional com uma abordagem centrada na comunidade. Mais informações podem ser encontradas em onewallcommunities.com.
