O espaço de varejo na base de um hotel em Waikiki é frequentemente visto como uma fonte de renda secundária, alguns milhares de metros quadrados que melhoram marginalmente a demonstração operacional. No entanto, essa perspectiva subestima o papel estratégico do térreo. Um pódio de varejo bem selecionado faz mais do que gerar aluguel; ele cria um motivo para não hóspedes entrarem na propriedade, promovendo reconhecimento que se traduz em reservas futuras.
De acordo com Erin W.J. Mitsuyoshi, CCIM, da Equipe Bratton da Colliers International Havaí, um inquilino de destaque—seja nacional ou local—traz seu próprio público para um endereço que, de outra forma, poderia passar despercebido por visitantes em potencial. "É quase como ter uma marquise", ela explica, observando que visitantes que fazem compras ou jantam na base de um hotel sem se hospedar formam uma associação com o edifício. Em uma viagem de volta, essa associação pode mover a propriedade de não considerada para considerada na mente do viajante. Para hóspedes já no hotel, o efeito é mais imediato: gastos que, de outra forma, vazariam, permanecem dentro da propriedade, beneficiando o varejo, a alimentação e bebidas e a conta do quarto.
O design é uma variável crítica de subscrição no desempenho do varejo. A visibilidade é determinada na fase de design, não na fase de locação. Mitsuyoshi distingue entre espaço originalmente planejado como varejo e espaço que apenas acabou virando varejo. Uma fachada de vidro versus uma elevação de drywall selada pode produzir resultados dramaticamente diferentes de metragem quadrada idêntica, porque o merchandising depende de chamar a atenção dos transeuntes. Quando o térreo foi projetado com isso em mente, a conversa de locação começa de uma posição mais forte. Por outro lado, um espaço mal projetado se torna uma restrição ao longo da vida do ativo.
Uma característica estrutural única do mercado havaiano molda o mix de inquilinos nos pódios de hotéis: o forte quadro sindical que rege a alimentação e bebidas dos hotéis. Nem todo operador pode ocupar espaço em um hotel; as alocações para alimentação e bebidas não sindicalizadas são limitadas, muitas vezes definidas por metragem quadrada, e em muitas propriedades já estão comprometidas. Isso significa que restaurateurs independentes têm um caminho mais estreito para um pódio de hotel do que para um espaço comparável do outro lado da rua. Consequentemente, o varejo de hotéis no Havaí tende a ser mais voltado para vestuário, joias, chapéus e acessórios, em vez dos pódios com muitos restaurantes comuns no continente. Este é um parâmetro conhecido, não um obstáculo, mas deve ser levado em consideração na subscrição antes de fazer uma oferta.
Para compradores avaliando um hotel com varejo no térreo, os principais itens de diligência são físicos e avaliáveis durante uma visita. A visibilidade vem primeiro, seguida pela acessibilidade. Espaço recuado da rua tem desempenho inferior a espaço comparável no nível da rua, e mesmo quatro ou cinco degraus podem desencorajar o tráfego de pedestres. A segunda questão é a flexibilidade: se o espaço pode ser reconfigurado ou combinado com unidades adjacentes para acomodar um inquilino maior. Um pódio que pode ser recortado oferece opções, enquanto um que não pode fica fixo em seu propósito original. O inventário comercial atual nas classes de ativos do Havaí recompensa compradores que fazem essas perguntas cedo, pois propriedades neste mercado raramente estão disponíveis.
Realocar um térreo envelhecido requer uma abordagem composicional em vez de oportunista. O ponto de partida é o mix existente: o que está performando, o que está lutando e o que a vaga deve complementar em vez de duplicar. Mitsuyoshi alerta contra perseguir tendências, pois um inquilino orientado por tendência pode devolver o espaço à mesma posição em alguns anos. Um filtro mais durável é se o uso equilibra a oferta ao longo do dia. Um pódio voltado para jantares noturnos deixa o período diurno vazio, enquanto um mix abrangendo café da manhã, almoço e noite mantém o fluxo de pessoas, beneficiando todos os inquilinos. Ativos reposicionados seguindo esse princípio aparecem com frequência entre as transações recentes no Havaí.
A composição do varejo hoteleiro no Havaí está se ampliando. Formatos experienciais estão aparecendo ao lado do varejo convencional, em vez de substituí-lo: centros de entretenimento familiar, fliperamas, exposições de arte imersivas como teamLab, e realidade virtual, salas de fuga e passeios 4D no The Southern Sun no Hyatt Regency Waikiki. O ʻOhana Entertainment Center, inaugurado este ano no lobby do Waikiki Beach Marriott Resort & Spa, tem 6.000 pés quadrados com boliche boutique, simuladores esportivos e mais de sessenta jogos de fliperama. Esses formatos mantêm as pessoas no edifício por mais tempo, beneficiando todos os inquilinos ao redor. O elemento consistente é a complementaridade. "Queremos polinizar cruzadamente", diz Mitsuyoshi, descrevendo um pódio onde os clientes dos restaurantes fazem compras e os compradores jantam. Para um comprador, o teste útil não é se o térreo está cheio, mas se suas partes trabalham em benefício umas das outras.
