Quando um imóvel comercial está prestes a ser executado, a pressão para encontrar financiamento rapidamente pode levar os mutuários a tomar decisões ruins. Uma das mais custosas é pagar dinheiro adiantado a um credor que não existe. H. Jack Miller, fundador da Gelt Financial, um credor privado que concede empréstimos imobiliários comerciais e de investimento desde 1989, diz que seu escritório recebe contatos de mutuários nessa situação quase todos os dias. "Alguém liga ou nos envia um e-mail", disse ele. "Eu estava pronto para fechar. Dei US$ 5.000 a esse cara e ele simplesmente desapareceu."
Miller alerta que uma aparência profissional custa quase nada. Um site bem elaborado já não é prova de que um credor é real. "Em uma hora, poderíamos criar um site incrivelmente bonito", disse ele. "Podemos criar alguns artigos, talvez verdadeiros, talvez não, que nos façam parecer legítimos. E somos uma fraude total." Ele recentemente analisou o perfil online de um homem na Flórida que se apresentava como um caso de sucesso no setor imobiliário, completo com prêmios e reportagens em uma que parecia ser uma grande revista nacional. O logotipo parecia correto, mas o endereço do site não — era uma cópia com erro de ortografia do site da publicação real. A lição: quando um credor aponta para cobertura de imprensa, clique e verifique o endereço real do site. Uma reportagem verdadeira estará no domínio real da publicação.
A oferta que parece melhor é frequentemente o sinal de alerta. Os golpistas vencem dizendo a mutuários desesperados o que eles querem ouvir. Miller usa um exemplo simples: no mercado atual, um empréstimo privado típico pode oferecer cerca de 65% de loan-to-value a uma taxa de juros de aproximadamente 12%. Um credor falso prometerá 90% de loan-to-value a 6%. "Se cinco pessoas lhes derem cotações entre 11% e 13%, e um cara cotar 6%, eles acreditam", disse Miller. "Mas esse cara não existe." Uma term sheet desse tipo de credor, acrescentou ele, não vale o papel em que está escrita.
Isso é ainda mais importante para mutuários já em inadimplência. Os bancos são regulamentados federalmente e geralmente não podem emprestar para um imóvel que está em execução. Qualquer pessoa que afirme conhecer um banco que aprovará um empréstimo nessa situação deve levantar preocupação imediata. Miller descreveu um mutuário que pagou US$ 5.000 a um corretor exatamente com essa promessa, nove meses atrasado nos pagamentos e com crédito ruim.
O conselho de Miller se resume a algumas verificações que levam pouco tempo e podem economizar milhares de dólares. Veja avaliações de mutuários reais e leia-as com atenção. Um credor com um longo histórico de empréstimos fechados deve ter um rastro de feedback que remonta a anos. Descubra há quanto tempo a empresa está no mercado. Um credor que operou através de vários ciclos de mercado tem um histórico que você pode verificar. Empresas legítimas tornam esse histórico fácil de encontrar, como a Gelt apresenta sua trajetória em sua página Sobre Nós. Seja cauteloso com o quanto você paga antecipadamente. "Certifique-se de não dar a eles muito dinheiro adiantado", disse Miller. Algumas taxas são normais no setor de empréstimos, mas um pagamento grande antes de qualquer análise real ser feita é um sinal de alerta. Pergunte se o credor realmente se especializa na sua situação. Um mutuário enfrentando um leilão judicial precisa de um credor que faça resgates de execuções hipotecárias regularmente, não de um que esteja aprendendo na prática. Finalmente, não escolha um credor apenas porque oferece a taxa mais baixa ou a alavancagem mais alta. "Não vá com o mais baixo e a alavancagem mais alta só porque são o mais baixo e a alavancagem mais alta", disse Miller.
A fraude nesse espaço funciona por causa do timing. Mutuários que estão em má situação sentem pressão para agarrar a primeira oferta que soa como uma saída. Miller diz que o primeiro passo geralmente é emocional. Muitos mutuários em dificuldade sentem vergonha, e essa vergonha pode levá-los a agir rapidamente e em silêncio em vez de com cuidado. "Você não está sozinho", ele lhes diz. "Não se envergonhe. Todos passam por momentos difíceis. Tudo se resume à recuperação." Tirar um dia para verificar um credor pode parecer impossível quando a data da venda está próxima. Mas perder um depósito de US$ 5.000 para um credor falso custa tanto dinheiro quanto tempo, que é exatamente o que um mutuário em execução hipotecária não pode se dar ao luxo de perder.
