Por décadas, o investimento baseado na fé foi definido principalmente pelo que exclui: tabaco, entretenimento adulto, álcool. Mas Steven Libman, fundador da Investing With Purpose, argumenta que essa abordagem de triagem representa uma falha da indústria. “A definição sob a qual a indústria tem operado nos últimos 30 anos é preguiçosa”, diz Libman. “A triagem é o piso. Construir intencionalmente seria o teto.”
A empresa de Libman é uma plataforma de investimento multifamiliar em imóveis construída explicitamente em torno de princípios orientados pela fé. A distinção entre mera triagem e alinhamento intencional é importante, ele sustenta, porque a alocação de capital reflete cada vez mais valores, e investidores que não conseguem perceber a diferença podem estar terceirizando sua consciência para aqueles que não compartilham de suas prioridades.
A premissa central é que cada dólar investido é um voto por algo. Libman coloca uma questão simples, mas desorientadora: se seus netos herdassem seu portfólio, o que isso diria sobre no que você acreditava? Ele desafia a sabedoria convencional de separar retornos de investimento de valores e depois aplicar retornos filantropicamente. “Por que financiar algo desalinhado com seus valores para gerar retornos que você depois doa para causas que os reflitam?” ele pergunta.
Libman aponta para o setor ESG como um conto de advertência. Fundos ESG se comercializaram como tendo impacto, mas entregaram retornos fracos. “ESG colocou uma adaga no coração do investimento alinhado a valores”, diz ele. “Eles estavam dizendo: você vai obter retornos mais baixos, mas faremos um impacto. Na verdade, eles não estavam causando impacto e também não estavam gerando retorno.” Para Libman, a lição é que fundos que usam o impacto como gancho de marketing, em vez de uma estrutura operacional, tendem a não entregar nem um nem outro.
A Investing With Purpose gera resultados comunitários através de um programa de ministério no local, incorporado em suas propriedades multifamiliares. Apartamentos gratuitos são fornecidos para equipes de ministério no local que realizam programações de engajamento com inquilinos—noites de cinema, feiras de agricultores, eventos de food truck e visitas hospitalares para moradores necessitados. A lógica de negócios é clara: inquilinos com seis ou sete amigos dentro do mesmo complexo têm 45% menos probabilidade de se mudar. Menor rotatividade significa menor vacância, menores custos de renovação de unidades e fluxo de caixa mais estável. “O ministério é o fosso em torno do investimento”, diz Libman. “Quando as pessoas dizem que o impacto vai diminuir os retornos, achamos que o oposto é verdadeiro. Cuidar é uma vantagem comercial durável, não uma desvantagem.”
A transparência é uma medida-chave do alinhamento genuíno. A empresa de Libman envia aos investidores não apenas KPIs financeiros padrão—receita operacional líquida, índices de despesas, taxas de ocupação—mas também um relatório de impacto do ministério que rastreia as conexões dos moradores com a programação comunitária, apoio pastoral e atos de cuidado no local. Os investidores são convidados trimestralmente para dias de serviço no local. “Ao contrário dos seus investimentos em Wall Street, você pode passar por ele, tocá-lo, senti-lo, realmente ver o impacto que estamos causando e realmente fazer parte desse impacto também”, diz Libman.
Para investidores que não consideraram alinhar seus portfólios com seus valores, a abordagem de Libman não é ameaçadora. O ponto de entrada é a apreciação do setor imobiliário como classe de ativos. A maioria das pessoas entende propriedades para aluguel e que a moradia é uma necessidade fundamental. A questão se torna que tipo de operador e estrutura melhor reflete seus princípios. “Cada dólar que você investe é um voto por algo”, diz Libman. “Então, quando você aplica seu capital, ou vai construir algo com o qual você está alinhado ou algo que pode estar em conflito com seus próprios valores.”
