O setor imobiliário está debatendo discretamente se deve remover os dias no mercado (DOM) dos dados públicos de listagens. Algumas corretoras argumentam que exibir o DOM coloca os vendedores em desvantagem, dando aos compradores uma alavanca de negociação sem exigir divulgação equivalente. No entanto, um número crescente de profissionais afirma que essa abordagem é equivocada e pode prejudicar o mercado transparente que faz as transações imobiliárias funcionarem para todos.
Mark Gordon, co-proprietário da Christiania Realty em Vail, Colorado (vailcoluxuryhomes.com), passou quase duas décadas em um mercado onde o estoque é escasso e os preços são elevados. Ele vê a pressão para ocultar o DOM como parte de uma tendência mais ampla e preocupante: a erosão da transparência. “Conhecimento, dados, são o lubrificante que cria transações”, diz Gordon. “Cada vez que removemos esse lubrificante, estamos criando atrito metal contra metal e criando obstáculos que impedem a ocorrência de uma transação.”
O argumento para remover o DOM da vista do público parece razoável: a listagem de um vendedor acumula dias, e cada dia sinaliza fraqueza. Os compradores veem 90 dias no mercado e assumem que há um problema, levando a ofertas mais baixas. Enquanto isso, o comprador não divulga quase nada. A lacuna de informação parece injusta. Este debate se conecta a questões mais amplas sobre listagens privadas, listagens de bolso e o papel do MLS, intersectando-se com a consolidação de corretoras e a propriedade de dados.
Gordon contra-argumenta que, em um mundo de ferramentas de dados baseadas em IA, o DOM é fácil de calcular. Mesmo que o MLS parasse de exibi-lo, qualquer algoritmo de busca competente o reconstruiria a partir das datas de listagem. A métrica não vai desaparecer. A única questão é se ela fica dentro do sistema oficial, onde é padronizada e precisa, ou é remontada externamente, onde pode não ser.
Mais importante ainda, Gordon reformula o que um DOM alto realmente sinaliza. Ele trabalhou com compradores que pesquisam especificamente por dias no mercado, procurando listagens que outros ignoraram. Esses compradores podem começar com uma oferta baixa, mas uma oferta baixa não é o mesmo que uma oferta final—ela abre uma conversa. “Uma oferta baixa é um milhão de vezes melhor do que nenhuma oferta”, diz ele. “Pelo menos agora temos um ponto de partida. Temos a capacidade de criar algo.”
Em vez de ver o DOM acumulado como um dano, Gordon o trata como um filtro que atrai um tipo específico de comprador—aquele que busca valor percebido e está disposto a se engajar. Se o vendedor contra-atacar bem, o DOM alto se torna uma vantagem porque trouxe o comprador à mesa. Ficar ofendido com uma oferta baixa é um erro estratégico. “Em vez de se sentir insultado e chateado com uma suposta oferta baixa, devemos agradecê-los porque eles dedicaram tempo para fazer uma oferta de compra da sua casa”, diz ele.
O verdadeiro inimigo do vendedor não são os dados—é o silêncio. Um vendedor cuja listagem está no mercado há três meses não se beneficia em esconder esse fato. Ele se beneficia de um corretor habilidoso que pode usar a situação para gerar conversas. O engajamento é o recurso, e os dados são o que o criam. Em um mercado onde apenas 127 listagens servem a uma comunidade inteira de resort de montanha, cada dado que traz um comprador à mesa tem valor.
Para o setor, o debate sobre o DOM é uma briga de procuração sobre algo maior: se o futuro do mercado imobiliário será construído com mais transparência ou menos. A resposta moldará como os sistemas MLS operam, como as corretoras competem por listagens e como os consumidores confiam no processo. Para os compradores, um DOM alto não significa uma propriedade ruim—pode significar uma oportunidade que outros compradores ignoraram. Para os vendedores, a transparência não é a inimiga; o silêncio é.
