O licenciamento municipal é frequentemente culpado por atrasos na construção comercial, com arquitetos apontando para revisões lentas da cidade, empreiteiros para inspetores imprevisíveis, e clientes para todos os envolvidos. No entanto, Mike Marden, arquiteto registrado e empreiteiro geral licenciado na WDS Architecture em Phoenix, argumenta que os atrasos mais prejudiciais de licenças decorrem de como profissionais e clientes abordam o processo antes mesmo de protocolar um único documento.
Uma das maneiras mais comuns pelas quais os clientes criam seus próprios problemas de cronograma é tratar uma conversa com um funcionário do balcão da cidade como orientação oficial do projeto. Marden explica que os clientes frequentemente ligam para a cidade, descrevem seu projeto em termos gerais e recebem uma resposta sobre prazos típicos e documentação necessária — uma resposta que raramente é uma imagem precisa do que o projeto específico exigirá. "Eles costumam dizer: 'Já falamos com alguém na cidade. Eles disseram que é só entregar este formulário e este é aproximadamente o prazo', diz Marden. "Em primeiro lugar, isso não é uma conversa documentada. Não há número de protocolo ou registro. Nada disso é oficial. E tudo na lista de verificação pode nem se aplicar." O funcionário da cidade está trabalhando com um roteiro genérico, não uma avaliação específica do projeto, e a lista de verificação que eles fornecem pode incluir requisitos inaplicáveis, omitindo os necessários. Clientes que planejam com base em tais conversas constroem sobre uma base instável, muitas vezes descobrindo discrepâncias apenas quando já estão no processo de revisão.
Além do problema de informação, Marden destaca uma questão estrutural em como a maioria dos projetos comerciais é sequenciada. A abordagem convencional — concluir o projeto, protocolar para licenças, esperar aprovação e então começar a construção — trata o licenciamento como um portão que deve ser liberado antes que qualquer outra coisa possa acontecer. Essa lógica sequencial é em si uma fonte de atraso desnecessário. Enquanto a revisão da licença está em andamento, nada mais está acontecendo: o relógio do aluguel do cliente está correndo, o empreiteiro está em espera e os parceiros comerciais estão indisponíveis para outros projetos, mas ainda não ativos neste. Cada semana de revisão da licença é uma semana de tempo decorrido puro, sem progresso na construção. Marden também observa que a lacuna entre a conclusão do projeto e o início da construção é frequentemente estendida pela seleção e mobilização do empreiteiro, agravando a espera pela licença. Clientes que terminam os desenhos e então começam a procurar um empreiteiro adicionam semanas ou meses ao seu cronograma antes que uma única licença seja protocolada. "Você pensou na lacuna onde você está licitando e tentando encontrar um empreiteiro, enquanto isso, as licenças estão prontas e você assinou o aluguel?", diz Marden.
Profissionais que consistentemente cumprem seus prazos de licença o fazem não movendo-se mais rápido através do processo padrão, mas comprimindo o processo em si. Eles envolvem a cidade cedo com perguntas preliminares em vez de esperar por um protocolo completo. Eles entendem o que os inspetores específicos em jurisdições específicas realmente exigem, não o que uma lista de verificação genérica sugere. E eles começam atividades de construção que não exigem licenças enquanto a revisão está em andamento. Na WDS Commercial, "Podemos começar a construir o projeto enquanto estamos protocolando para a licença", diz Marden. "Somos o empreiteiro, já contratado com o proprietário, e passamos meses participando do projeto. Se formos questionados ou instruídos a entregar os desenhos, bem, já fizemos isso porque também somos o arquiteto! Podemos ir direto até a primeira inspeção com nosso trabalho, ganhando um mês versus esperar por resultados de licitação, contratos, licenças e mobilização, perdendo um ou dois meses." Essa abordagem só é possível quando o arquiteto e o empreiteiro estão operando como uma entidade única ou estão genuinamente integrados desde o início. Um empreiteiro que recebe desenhos concluídos de um arquiteto separado e os submete para revisão de licença não tem capacidade de começar a construção em paralelo — eles estão esperando por um processo que não projetaram e não podem interpretar completamente.
As credenciais duplas da WDS como firma de arquitetura e empreiteira geral são centrais para como a organização aborda os prazos de licenciamento. Como o mesmo escritório que produz os desenhos também é o empreiteiro, Marden diz que a firma pode começar a mobilizar para atividades de construção que estão fora do escopo da licença enquanto a revisão está em andamento — preparação, layout, escopo, testes, demolição, subcontratação, agendamento de equipes e pedido de materiais — comprimindo o cronograma geral do projeto sem cortar atalhos na conformidade. A firma também se baseia em relacionamentos contínuos com jurisdições locais para desenvolver uma imagem realista do que projetos específicos exigirão. "Aqui, onde fazemos isso todos os dias, sabemos o que realmente precisa ser incluído, quanto tempo realmente vai levar", diz Marden. A WDS também envolve os clientes na estratégia de licenciamento durante a seleção do local — antes de assinar o aluguel — para ajudá-los a entender como os requisitos de conformidade do código, regras específicas da jurisdição e condições existentes do edifício afetarão seu cronograma. Marden descreve um cenário comum: um local que parece atraente no preço pode carregar complexidade de licenciamento que adiciona meses ao cronograma, enquanto uma opção mais cara em um local limpo pode realmente proporcionar uma abertura mais rápida. "É como construir um projeto duas vezes, ao lidar com condições existentes, removendo o que está lá para que novos materiais possam ser instalados para atender ao código", diz Marden. Um antigo espaço de restaurante que parece pronto para um novo inquilino de restaurante pode exigir atualizações extensas do código que apagam a economia aparente — algo que um cliente pesquisando por conta própria provavelmente perderia.
Para proprietários de negócios planejando um build-out comercial em Phoenix, a implicação prática é direta: o cronograma de licenciamento que eles foram informados a esperar provavelmente subestima a realidade, e a lacuna entre essa estimativa e o cronograma real geralmente se origina em decisões tomadas antes de um pedido de licença ser protocolado — não na velocidade de processamento da cidade.
