Em muitas cidades, espaços de varejo no térreo ficam vazios por anos, mesmo enquanto unidades residenciais e de escritórios acima deles são preenchidas rapidamente. Ann Ehrhart, fundadora da EVERSTREET em Boston, Massachusetts, argumenta que essas vagas persistentes raramente se devem a uma única causa, mas sim a uma quebra na relação entre merchandising, design e subscrição.
“Noventa e nove vezes em cem, quando o varejo está cronicamente vago, desafiado ou tem alta rotatividade, algo nessa equação está doente”, disse Ehrhart. Sua empresa é especializada em trabalhos de diagnóstico para projetos onde o plano de varejo está com baixo desempenho. O processo inverte sua estrutura usual de cinco etapas para identificar o que deu errado. Às vezes, a prospecção de inquilinos atinge os varejistas certos, mas o espaço não foi projetado para eles. Outras vezes, o espaço e a combinação de inquilinos estão corretos, mas a estrutura de aluguel é irrealista. Ou todos os três elementos se alinham internamente, mas são direcionados ao tipo de corredor errado—Destino, Conveniência ou Não Testado.
“Nós sempre, em um exercício de diagnóstico, atribuição de projeto, pegamos essa fórmula e analisamos qual tem sido a estratégia de locação de varejo até o momento, e diagnosticamos qual dessas alavancas está problemática”, disse Ehrhart. “Às vezes é uma, às vezes são várias.”
Quando uma loja fica vazia por tempo suficiente, pode desenvolver um “estigma de vaga”, tornando ainda mais difícil alugar. No entanto, Ehrhart acredita que um espaço pode se recuperar se a causa raiz for tratada. “Você absolutamente pode trazer um espaço de volta do precipício desse estigma, mas não pode fazê-lo sem entender o que deu errado”, disse ela. O erro comum é tratar os sintomas—como trocar as equipes de locação—enquanto mantém a mesma estratégia falha.
Para proprietários e incorporadores, Ehrhart aconselha começar com um diagnóstico em vez de ação imediata. Antes de reduzir aluguéis ou contratar novos corretores, eles devem avaliar merchandising, design e subscrição em conjunto e compará-los ao tipo específico de corredor. Reduções de aluguel raramente funcionam se o problema for adequação do inquilino ou classificação incorreta do corredor. Como a localização é fixa, tudo o mais deve se alinhar ao caráter do corredor.
Mesmo incorporadores experientes frequentemente subestimam como as decisões de varejo são caras e irreversíveis, e como os resultados podem ser imprevisíveis sem um processo estruturado. “Decisões de varejo são muito caras e irreversíveis, e os resultados parecem quase impossíveis de prever”, disse Ehrhart. É por isso que ela desenvolveu uma abordagem de modelagem preditiva que avalia a demanda do mercado e o contexto do local antecipadamente.
A conclusão para incorporadores e gestores de ativos é que corrigir a vaga crônica no térreo não é tão simples quanto contratar um novo corretor ou reduzir o aluguel. Requer identificar qual parte da equação—merchandising, design ou subscrição—está fora de sintonia com o corredor. Ao diagnosticar o problema primeiro, os proprietários podem evitar falhas repetidas e tomar decisões informadas.
A EVERSTREET, liderada por Ann Ehrhart, tem mais de 20 anos de experiência em locação de varejo e trabalha com empreendimentos de uso misto na área de Boston e em mercados emergentes. Para mais insights, visite everstreet.co.
