Quase todas as propriedades residenciais nos Florida Keys estão dentro de uma zona de inundação mapeada pela FEMA, tornando a designação uma característica quase universal dos anúncios. No entanto, de acordo com Sandy Tuttle, fundadora da Island Welcome Real Estate em Summerland Key, a presença de uma zona de inundação em um anúncio diz pouco aos compradores por si só. O essencial é entender qual zona específica se aplica e o que isso implica sobre a exposição a inundações e os custos de seguro.
Tuttle, que vive nos Keys desde 1997 e trabalha no setor imobiliário há cerca de 20 anos, rotineiramente orienta os compradores sobre as distinções no início da busca. Interpretar erroneamente essas designações muitas vezes leva as pessoas a descartarem propriedades desnecessariamente, observa ela.
Os Florida Keys geralmente se enquadram em três classificações de zonas de inundação. A zona X cobre os pontos de maior elevação em cada ilha, apresentando o menor risco de inundação e os prêmios de seguro mais razoáveis. A zona AE se aplica a propriedades afastadas da exposição direta à água, tipicamente no interior ou protegidas por outras estruturas. A maioria das casas em canais e propriedades no interior dos Lower Keys se enquadra nesta categoria. A zona VE representa a maior exposição, reservada para propriedades de primeira linha com frente direta para águas abertas. Essas casas oferecem vistas desobstruídas, mas são as primeiras a enfrentar os impactos de tempestades.
Um dos equívocos mais comuns que Tuttle encontra é a crença de que propriedades em certas zonas não podem ser seguradas de forma alguma. "Quase todas as propriedades nos Florida Keys têm disponibilidade de um produto de seguro", disse ela. A real variável é o custo e a estrutura de cobertura, não a disponibilidade. Compradores que eliminam propriedades com base na suposição de que uma zona de inundação as torna inseguráveis estão estreitando sua busca com uma premissa falsa.
O financiamento desempenha um papel significativo em como as considerações da zona de inundação afetam uma compra. Para compras financiadas, os compradores devem ter um pacote de seguro completo, incluindo cobertura para proprietários, vento e inundação, sem discrição. Compradores à vista, no entanto, têm mais flexibilidade. Eles podem pesar os custos dos prêmios contra o valor da cobertura e decidir com qual nível de exposição se sentem confortáveis, incluindo autosseguro parcial em certos componentes. Tuttle enfatiza que essa decisão deve ser tomada deliberadamente, não descoberta após o fechamento.
A zona de inundação interage com outros fatores que determinam o preço do seguro nos Keys, que é avaliado propriedade por propriedade, não por bairro. Custo de reposição, elevação acima da inundação base, tipo e fixação do telhado, e janelas e portas com classificação de impacto influenciam os prêmios. Duas casas no mesmo canal na mesma zona podem ter custos de seguro significativamente diferentes.
O processo de Tuttle envolve obter o prêmio do proprietário atual como referência inicial e, em seguida, obter cotações novas com base no uso pretendido da propriedade pelo comprador. Esse valor se torna parte da análise da oferta, em vez de uma surpresa pós-contrato, e muitas vezes influencia qual de duas propriedades comparáveis o comprador escolhe.
À medida que o estoque habitacional mais antigo é substituído por construções erguidas de acordo com o código atual, a diferença de prêmio entre propriedades em conformidade e não conformes dentro da mesma zona de inundação está aumentando, uma tendência que começa a aparecer nos preços de revenda nos Lower Keys. Para os compradores, entender essas nuances pode fazer a diferença entre encontrar uma propriedade adequada e perder uma oportunidade.
