Um mal-entendido generalizado sobre como calcular os prazos de notificação de despejo sob a lei de Nova York está fazendo com que proprietários percam meses de receita de aluguel e, em alguns casos, processos de despejo inteiros, de acordo com o advogado imobiliário de Nova York Alexander Paykin, fundador do Paykin Law.
Os requisitos de notificação prévia para processos de despejo em Nova York estão entre os mais tecnicamente exigentes do país, e as consequências de errá-los são severas. Paykin explica que o erro mais comum e custoso não é um prazo perdido ou um valor errado, mas um mal-entendido fundamental sobre como os períodos de notificação são calculados em casos de permanência após o término do contrato. Proprietários que acreditam estar servindo notificações legalmente suficientes descobrem, meses depois, que suas notificações eram defeituosas desde o início.
A confusão decorre do fato de que os períodos de notificação em casos de permanência em Nova York são medidos em períodos de locação, não em dias corridos. De acordo com a lei estadual, inquilinos que moraram em uma unidade por menos de um ano têm direito a 30 dias de aviso antes que um processo de despejo possa começar. Inquilinos com um ano de ocupação ou um contrato de um ano têm direito a 60 dias, e inquilinos com dois ou mais anos têm direito a 90 dias. No entanto, esses números não são tão diretos quanto parecem.
“O que isso significa é um, dois ou três períodos do seu contrato de locação”, diz Paykin. Por exemplo, se um contrato começa no primeiro dia do mês e termina no último dia, servir uma notificação no último dia de julho significa que o período de 30 dias seria agosto. Mas se for servida em 1º de agosto, agosto não conta, e o próximo período começa em 1º de setembro. Um proprietário que serve uma notificação em 1º de agosto em vez de 31 de julho acaba de adicionar um mês inteiro ao processo sem saber. Um proprietário que serve em 10 de agosto, conta 90 dias corridos adiante e protocola em 12 de novembro quase certamente serviu uma notificação defeituosa que fará o caso ser arquivado.
“Regularmente vejo pessoas servirem sua notificação no dia 10, esperarem três meses ou 90 dias, iniciarem uma ação no dia 12 e depois terem o caso arquivado por falha da notificação prévia em conceder tempo adequado”, diz Paykin.
O erro é comum porque as notificações prévias estão amplamente disponíveis online. Proprietários baixam modelos, preenchem nomes e datas, pedem a um amigo para servir e acreditam que cumpriram os requisitos processuais. Quando percebem que não cumpriram, já perderam meses. “Muitos clientes em potencial que vi perderam três meses de suas vidas e três meses de receita de aluguel por causa de uma notificação defeituosa”, diz Paykin.
O padrão típico envolve um proprietário servindo uma notificação que acredita estar correta, esperando o que pensa ser o período necessário e depois procurando um advogado para protocolar a petição judicial. O advogado revisa a notificação e a encontra defeituosa. O proprietário deve então servir uma notificação corrigida, esperar novamente o período completo de notificação, e só então o processo judicial pode começar. Três meses de receita de aluguel perdidos antes mesmo de uma única data no tribunal ser agendada.
O que torna isso pior é o que acontece quando a notificação defeituosa não é detectada antes do protocolo. Proprietários que prosseguem sem advogado às vezes protocolam petições com notificações defeituosas anexadas. Um advogado do inquilino, diz Paykin, não levantará necessariamente o defeito imediatamente. Em vez disso, buscarão adiamentos, arrastarão o caso por meses e esperarão até o julgamento para levantar a questão. “A coisa vai a julgamento, e no julgamento, o advogado de defesa diz: ‘Juiz, veja a notificação anexada. Está defeituosa.’ E o proprietário perde o julgamento e tem que começar tudo de novo, tendo perdido um ano de receita de aluguel”, diz Paykin. Na cidade de Nova York, onde os calendários judiciais estão extremamente atrasados, esse prazo não é hipotético. “Três a quatro meses podem na verdade ser sete ou oito meses”, observa.
O problema da notificação prévia ilustra uma dinâmica mais ampla no sistema de locação de Nova York: complexidade processual que desfavorece desproporcionalmente os proprietários que tentam navegá-la sem representação legal. Os inquilinos na cidade de Nova York têm cada vez mais acesso a assistência jurídica gratuita ou de baixo custo, enquanto pequenos proprietários, muitas vezes operando com margens apertadas, tentam gerenciar processos de despejo por conta própria para evitar honorários advocatícios. Uma única notificação defeituosa custa mais em aluguel perdido do que a maioria dos proprietários gastaria em representação legal para todo o processo, argumenta Paykin.
“Não há como um proprietário fazer isso sozinho e não contratar um advogado especializado em locação”, diz Paykin. “Pelo menos não em Nova York. Nosso processo é lento e doloroso.”
Para o mercado de aluguéis em geral, a prevalência de notificações defeituosas tem consequências reais. Proprietários que não conseguem remover eficientemente inquilinos que não pagam ou que permanecem após o término do contrato enfrentam períodos prolongados de perda de receita, agravando a pressão financeira sobre carteiras já estressadas de aluguéis estabilizados. As barreiras processuais ao despejo são uma característica conhecida do sistema de proteção ao inquilino de Nova York, mas erros evitáveis dos proprietários amplificam significativamente essas barreiras.
Paykin diz que seu envolvimento na fase de notificação, em vez de depois do fato, evita os erros mais custosos. “Quando você vem a mim no dia 11, vou dizer: ‘Bem, agora posso preparar a notificação corretamente, servir antes do final deste mês. Então você terá que esperar mais três meses, e só então poderei começar um caso no tribunal'”, diz Paykin. Esse prazo é frustrante, mas é o correto, e é muito menos custoso do que descobrir uma notificação defeituosa no julgamento.
Para proprietários atualmente gerenciando disputas de permanência ou inadimplência sem aconselhamento jurídico, o cálculo é direto: o custo de um advogado na fase de notificação prévia é uma fração da receita de aluguel perdida quando uma notificação defeituosa adiciona três meses a um ano a um processo que poderia ter começado corretamente da primeira vez.
