De acordo com Albert Slap, profissional do setor imobiliário e fundador da RiskFootprint, a maioria das subscrições de imóveis comerciais trata a renda operacional líquida (NOI) como estável, mesmo para propriedades costeiras onde uma única inundação ou evento de vento pode eliminar o fluxo de caixa por meses. Slap afirma que o problema não é a falta de dados, mas uma recusa persistente em modelar o que acontece com o serviço da dívida quando uma propriedade sofre danos significativos e fica fora de operação. Investidores que não quantificam a exposição a riscos antes de comprometer capital estão assumindo riscos que não conseguem enxergar.
Slap ilustra a lacuna entre a subscrição tradicional e a análise baseada em riscos com um cenário direto. Uma propriedade comercial costeira gerando US$ 1,2 milhão em NOI anual com US$ 900 mil em serviço anual da dívida parece viável no papel. No entanto, ao executar essa mesma propriedade em um cenário de inundação costeira de 500 anos usando o Hazus, modelo de engenharia público da FEMA, o cenário muda drasticamente. Nesse cenário, o modelo pode mostrar 12% de danos estruturais, 8% de danos ao conteúdo e nove meses de tempo de restauração. A NOI cai 75%, eliminando a capacidade de cobrir o serviço da dívida. Adicionando custos de danos estruturais e de conteúdo e considerando perdas não seguradas que drenam as reservas de caixa, resulta em um índice de cobertura do serviço da dívida estressado abaixo de 1,00. O mutuário não consegue pagar o serviço da dívida durante o período de restauração — um risco que a subscrição tradicional não teria captado.
O problema se agrava em mercados onde os seguros estão mais restritos. Slap descreve um ambiente onde a frequência de desastres está aumentando, os dedutíveis estão crescendo, as exclusões estão se expandindo, os prêmios estão voláteis e a cobertura de interrupção de negócios está diminuindo, tudo simultaneamente. Cada variável corrói o colchão financeiro que os investidores historicamente usavam para absorver perdas causadas por eventos.
Slap argumenta que a quantificação da exposição a riscos deve começar com cálculos de Perda Anual Esperada (EAL), uma métrica que traduz dados probabilísticos de risco em termos financeiros anualizados. Usando as taxas de EAL específicas para edifícios do Índice Nacional de Risco da FEMA, os investidores podem estimar quanto um determinado risco custa a uma propriedade em média a cada ano. Por exemplo, um edifício com custo de reposição de US$ 50 milhões e uma taxa de EAL para vento de furacão de US$ 444 por milhão de dólares de valor produz uma perda anual estimada de aproximadamente US$ 112.600. Em um período de retenção de 10 anos, esse valor ultrapassa US$ 1 milhão, antes de considerar perdas de conteúdo, interrupção de negócios ou danos à reputação dos inquilinos. "Esta é uma inteligência pronta para ROI", diz Slap. Para investidores avaliando aquisições costeiras, Slap defende que essa avaliação de risco de desastres naturais deve ser padrão, não suplementar.
Slap traça uma distinção entre a abordagem de sustentabilidade que dominava as conversas anteriores sobre imóveis costeiros e a abordagem focada em ROI que está ganhando tração agora. "Toda ação de sustentabilidade ou resiliência tem uma causa e um efeito", diz ele. "A causa é a decisão de investir. O efeito é o benefício — redução de perdas, melhoria da continuidade, redução de custos operacionais ou aumento do valor de mercado." Essa abordagem torna os investimentos em resiliência defensáveis para comitês de investimento, credores e parceiros. Investidores que perguntam se uma reforma resiliente terá retorno precisam de dados quantificados de exposição para responder à pergunta. Sem eles, Slap diz, as decisões recorrem à intuição, que não pode substituir a modelagem de riscos em um mercado onde a gravidade dos desastres está acelerando.
A RiskFootprint construiu uma plataforma alinhada ao Padrão de Avaliação de Resiliência de Propriedades da ASTM International (E 3429-24). O padrão estrutura a análise de riscos em três etapas: modelagem de exposição a riscos, avaliação de vulnerabilidade e valor em risco, e medidas de mitigação viáveis com análise de custo-benefício. De acordo com a documentação interna da RiskFootprint, a plataforma cobre mais de 34 tipos de exposição a riscos para cada propriedade nos EUA e incorpora vários modelos de inundação, incluindo dados pluviais, fluviais e costeiros da Swiss Re/Fathom, mapas FIRM da FEMA, maré de tempestade NOAA SLOSH e projeções de maré de sizígia NOAA/NASA. "Se a comparação resultar em um número positivo, então o proprietário/investidor terá uma base razoável para investigar o investimento em medidas de mitigação de riscos com mais detalhes", diz Slap sobre a etapa de custo-benefício. A integração de estimativas de altura do primeiro piso para mais de 300 milhões de edifícios na plataforma permite que os investidores passem da identificação de exposição para a modelagem de impacto financeiro sem encomendar estudos de engenharia personalizados.
Para investidores em imóveis comerciais costeiros, a consequência prática é que os testes de estresse financeiro orientados por riscos estão agora disponíveis como uma entrada automatizada, em vez de um serviço de consultoria personalizado. Slap diz que a pressão de credores e mercados secundários para exigir esse tipo de análise já está crescendo.
