O mercado hoteleiro do Havaí, antes limitado pela disponibilidade restrita, agora enfrenta uma desconexão de preços que desacelerou as transações. De acordo com análises recentes, compradores e vendedores estão presos entre uma expectativa de retorno de cinco e sete por cento, deixando aproximadamente dois pontos de diferença que resultaram em estagnação, não em sofrimento.
O grupo de compradores mudou para os extremos: investidores independentes e family offices estão ativos, enquanto o capital institucional, particularmente os REITs de capital aberto, recuou. Esta é uma tendência nacional, já que muitos REITs viram quedas significativas no preço de suas ações, limitando sua capacidade de levantar capital. Como observa Mark D. Bratton, da The Bratton Team da Colliers International Havaí, investidores de ações podem preferir alternativas como a Nvidia, mas proprietários-operadores subescrevem hotéis como um negócio que entendem.
Transações recentes ilustram a amplitude. O PACIFIC 19 Kona, anteriormente Kona Seaside Hotel, foi adquirido pela Nine Brains, uma empresa sediada em Santa Monica apoiada por investidores individuais e family offices. Em contraste, a Host Hotels adquiriu o Turtle Bay Resort e o reposicionou sob a bandeira Ritz-Carlton. Ambos os compradores mudaram os planos de negócios, chegando de extremos opostos do mercado de capitais.
A disparidade de preços não é irracional; reflete o custo da dívida. Com custos de empréstimo em torno de seis e meio por cento, um retorno de sete por cento oferece um spread modesto, enquanto cinco por cento resulta em alavancagem negativa. Os compradores não estão dispostos a aceitar alavancagem negativa, então estão esperando por melhores condições. A maioria das aquisições não é subscrita com base na alavancagem do primeiro dia, mas sim em uma posição futura que pretendem criar.
As exigências de capital próprio no Havaí são significativamente maiores do que os convencionais vinte a trinta por cento. O piso prático é trinta por cento, com trinta a cinquenta por cento sendo comum. Com cinquenta por cento de entrada, os credores oferecem melhores condições porque sua exposição é menor. Compradores que podem esticar o capital próprio frequentemente garantem dívida mais barata e aprovação mais limpa.
O tempo também é um fator crítico. A oferta é visível com anos de antecedência, e os negócios se movem lentamente. Os compradores frequentemente aceitam o preço integral em troca de um plano: um melhor modelo operacional, reposicionamento ou um caminho para alavancagem positiva em dois a três anos.
Hotéis são um negócio dentro de um imóvel, e a experiência operacional é crucial. A estrutura trabalhista é uma surpresa específica para compradores do continente. Dois grandes sindicatos operam em hotéis do Havaí, com renegociações a cada três a quatro anos. Pouco mais da metade dos hotéis do estado não são sindicalizados, com propriedades maiores e históricas mais propensas a serem organizadas. As respostas dos investidores variam: alguns subescrevem propriedades sindicalizadas, enquanto outros as recusam completamente. Descobrir a resposta após o fechamento é caro.
Propriedade arrendada versus propriedade plena (fee simple) é outro fator. Grande parte de Waikiki está em terras arrendadas, tornando o produto hoteleiro à beira-mar com propriedade plena quase indisponível. Famílias que possuem a terra a arrendam em vez de vendê-la, então compradores que buscam propriedade plena à beira-mar enfrentam um pool muito pequeno.
Estruturar em torno da disparidade de preços frequentemente envolve dar ao comprador controle antes do título. O PACIFIC 19 Kona é um exemplo claro. Uma família havaiana retomou a propriedade em janeiro de 2020, e após a pandemia, o vendedor exigiu uma troca 1031, complicando o negócio. A Nine Brains assumiu uma posição de arrendamento com o direito de adquirir a propriedade plena a um preço escalonado, gastou cerca de US$ 10 milhões na melhoria da propriedade e fechou a compra da propriedade plena em julho de 2026 por US$ 23 milhões, seis anos após o início do processo. Este mecanismo foi aplicado a outros ativos, permitindo que compradores financiassem melhorias que fecham a lacuna, com vendedores trocando tempo por um resultado materialmente melhor—frequentemente trinta por cento acima de uma venda no estado atual.
O mercado está quieto, mas não estressado. Os níveis de dívida são conservadores, então a disparidade de preços produziu uma desaceleração, não vendas forçadas. Os proprietários estão absorvendo distribuições menores em vez de enfrentar problemas de vencimento. Essa combinação de oferta visível, balanços disciplinados e um spread que se fecha à medida que os custos da dívida se movem sugere um mercado esperando por um catalisador, não por uma correção.
