Projetos de construção comercial frequentemente enfrentam atrasos na obtenção de licenças, mas de acordo com Mike Marden, arquiteto registrado e empreiteiro geral licenciado na WDS Architecture em Phoenix, os atrasos mais prejudiciais geralmente ocorrem antes que um único documento seja protocolado. Marden aponta duas questões-chave antes do protocolo: confiar em conselhos padronizados do balcão da cidade e seguir um modelo sequencial de projeto que incorpora tempos de espera desnecessários.
A primeira questão surge quando os clientes tratam conversas casuais com funcionários da cidade como orientação oficial. Marden observa que os clientes frequentemente ligam para a cidade, descrevem seu projeto em termos gerais e recebem uma lista de verificação ou cronograma que pode não se aplicar à sua situação específica. “Eles costumam dizer: ‘já falamos com alguém na cidade. Eles disseram que basta entregar este formulário e este é o prazo aproximado’”, explica Marden. “Em primeiro lugar, isso não é uma conversa documentada. Não há número de protocolo ou registro. Nada disso é oficial. E tudo na lista de verificação pode nem se aplicar.” O script genérico fornecido pelos funcionários da cidade pode omitir requisitos específicos do projeto ou incluir aqueles que não se aplicam, levando a surpresas inesperadas durante a revisão que os clientes só descobrem quando é tarde demais.
A segunda questão é o modelo sequencial convencional, onde o projeto é concluído, as licenças são submetidas e somente após a aprovação a construção começa. Essa abordagem trata a licença como um portão que interrompe todo o progresso. Enquanto a revisão da licença está em andamento, o relógio do aluguel do cliente está correndo, os empreiteiros estão ociosos e os parceiros comerciais podem ser atrasados. Marden também destaca que o intervalo entre a conclusão do projeto e o início da construção é frequentemente estendido pela seleção e mobilização do empreiteiro. “Você pensou no intervalo em que está licitando e tentando encontrar um empreiteiro, enquanto isso, as licenças estão prontas e você assinou o aluguel?”, pergunta Marden. Ele acrescenta que isso é comum quando o arquiteto é separado do empreiteiro, pois os clientes frequentemente terminam os desenhos e depois começam a procurar um empreiteiro, adicionando semanas ou meses antes que as licenças sejam sequer submetidas.
Marden afirma que empresas que consistentemente cumprem prazos de licenciamento o fazem comprimindo o processo em si, não avançando mais rápido pelas etapas padrão. Eles envolvem a cidade cedo com perguntas preliminares, entendem requisitos jurisdicionais específicos e iniciam atividades de construção que não exigem licenças enquanto a revisão está em andamento. Na WDS Commercial, “Podemos começar a construir o projeto enquanto entregamos para a licença”, diz Marden. “Somos o empreiteiro, já contratado pelo proprietário, e passamos meses participando do projeto. Se formos questionados ou instruídos a entregar desenhos, bem, já fizemos isso porque também somos o arquiteto! Podemos ir até a primeira inspeção com nosso trabalho, ganhando um mês em vez de esperar resultados de licitação, contratos, licenças e mobilização, perdendo um mês ou dois.” Essa abordagem paralela só é possível quando o arquiteto e o empreiteiro são integrados desde o início, pois Marden explica que um empreiteiro que recebe desenhos concluídos de um arquiteto separado não pode começar a construção em paralelo porque está esperando um processo que não projetou.
As credenciais duplas da WDS Architecture como empresa de arquitetura e empreiteira geral permitem essa estratégia. Com a mesma equipe produzindo desenhos e executando a construção, a empresa pode se mobilizar para atividades fora do escopo da licença—como preparação do local, layout, escopo, testes, demolição, subcontratação, agendamento de equipes e pedido de materiais—enquanto a revisão da licença prossegue. Isso comprime o cronograma geral sem cortar custos de conformidade. A empresa também aproveita relacionamentos contínuos com jurisdições locais para prever melhor os requisitos específicos do projeto. “Aqui, onde fazemos isso todos os dias, sabemos o que realmente precisa ser incluído, quanto tempo realmente vai levar”, diz Marden.
Marden também aconselha os clientes a considerar a estratégia de licenciamento durante a seleção do local, antes de assinar o aluguel. Ele descreve um cenário comum onde um local mais barato pode ter complexidades de licenciamento ocultas devido a condições existentes, enquanto um local limpo mais caro pode resultar em uma abertura mais rápida. “É como construir um projeto duas vezes, ao lidar com condições existentes, removendo o que está lá para que novos materiais possam ser instalados para atender ao código”, diz Marden. Por exemplo, um antigo espaço de restaurante pode parecer pronto para um novo restaurante, mas exigir extensas atualizações de código que apagam a economia aparente—algo que um cliente pesquisando sozinho provavelmente perderia.
Para empresários de Phoenix planejando um build-out comercial, a implicação prática é clara: o cronograma de licenciamento que lhes foi dito provavelmente subestima a realidade, e o atraso geralmente decorre de decisões antes do protocolo. Ao entender essas armadilhas, os clientes podem planejar melhor seus projetos e potencialmente evitar atrasos dispendiosos.
