A legislação habitacional do Havaí frequentemente se concentra na densidade, mas para os desenvolvedores que avaliam projetos em Honolulu, a variável mais crítica é se um projeto pode ser aprovado por direito. O Projeto de Lei 18, apresentado pela Vice-Presidente do Conselho Andria Tupola, atraiu atenção exatamente por isso: ele expandiria o alcance do programa de Habitação de Aluguel Acessível do Capítulo 32, conhecido como Projeto de Lei 7 após a ordenança de 2019 que o estabeleceu, para os distritos de zoneamento de apartamentos, apartamentos de uso misto, comercial e comercial de uso misto, juntamente com o precinct de apartamentos de Waikiki.
O programa já oferece padrões de zoneamento flexibilizados, alívio no imposto predial e isenções de taxas em troca de pelo menos 80% das unidades serem alugadas por um mínimo de 15 anos a preços acessíveis para famílias com renda igual ou inferior a 100% da renda média da área. Para 2026, esse limite é de US$ 93.400 para uma pessoa e US$ 133.400 para uma família de quatro pessoas. Rascunhos sucessivos também abordaram limites de área do lote, substituíram o limite geral de altura de 60 pés pela altura permitida no zoneamento subjacente, permitiram unidades adicionais perto de paradas de ônibus de alto serviço dentro da área do Plano de Desenvolvimento do Centro Urbano Primário e revogaram as regras de metragem quadrada máxima em todas as configurações de unidades.
A maior parte do desenvolvimento residencial de mercado no Oahu atualmente passa pelo processo 201H, que funciona como uma forma de zoneamento pontual. Os desenvolvedores navegam por conselhos de bairro, audiências públicas e um período de consulta cujo resultado não pode ser previsto quando o capital é comprometido. O requisito é razoável em princípio, mas a incerteza é precificada de forma conservadora porque um desenvolvedor que carrega terras durante um período de aprovação indeterminado enfrenta custos sem um ponto final definido.
“Isso proporciona muita incerteza ao processo”, diz Mike Perkins, da The Bratton Team na Colliers International Hawaii. O que o Projeto de Lei 18 mudaria é que os projetos do Capítulo 32 avançariam diretamente para o processo de licença de construção, dando aos desenvolvedores certeza desde o início. Essa certeza comprime o cronograma, reduz os custos de carregamento e diminui o custo de capital em todo o projeto. Um caminho mais curto e previsível também amplia o pool de capital disposto a participar, porque o risco se torna risco de construção e locação, em vez de risco político. “Isso por si só ajudaria a acelerar o processo”, diz Perkins.
As apostas são significativas. A atualização de 2024 do estudo de planejamento habitacional do Havaí colocou a necessidade de Honolulu em 27.710 novas unidades entre 2023 e 2027, um número que argumenta a favor de caminhos medidos em meses, não em anos. Outras mudanças regulatórias também estão moldando o comportamento dos investidores: em Maui, o Projeto de Lei 9 está eliminando gradualmente o uso de aluguel de curto prazo em condomínios zoneados como apartamentos, enquanto o Projeto de Lei 88, aprovado em junho, criou o caminho de rezoneamento H-3 e H-4. Cada condado do Havaí também deve permitir duas unidades de habitação acessória por lote até o final do ano, de acordo com uma lei estadual de 2024, uma mudança que Perkins diz operar principalmente no lado unifamiliar sem afetar materialmente o desenvolvimento multifamiliar de escala comercial.
Perkins diz que a clareza regulatória agora pesa mais na avaliação de imóveis de renda do Havaí do que as taxas de juros. Terras com direitos adquiridos carregam uma questão semelhante: compradores que adquirem uma posição com direitos podem precisar reafirmar esses direitos, e aprovações mais antigas introduzem uma variável pela qual os compradores descontam o tempo. É por isso que o Projeto de Lei 18 importa além do segmento acessível que aborda diretamente — qualquer coisa que converta um processo discricionário em um definido remove um desconto que atualmente se aplica em todo o mercado.
Para desenvolvedores e investidores, a implicação prática é que o caminho regulatório associado a um terreno pertence ao lado de suas características físicas em qualquer avaliação. Dois lotes com zoneamento e dimensões idênticos não são equivalentes se um se qualifica para um caminho por direito e o outro exige aprovação discricionária. A diferença aparece no custo de carregamento, nos termos de financiamento e na amplitude do pool de compradores. O inventário atual do Havaí e as estatísticas mensais de mercado descrevem o que está disponível e como está sendo precificado, mas saber qual caminho de aprovação se aplica a uma determinada posição é o que transforma isso em uma decisão de investimento.
