Os investidores privados de hipotecas devem esperar que aproximadamente 10% dos mutuários em uma carteira típica paguem com atraso por hábito ou circunstância, de acordo com H. Jack Miller, Presidente e CEO da Gelt Financial LLC. Essa taxa de pagamento lento não é um sinal de inadimplência iminente, mas uma característica estrutural do empréstimo privado que os investidores devem entender antes de comprometer capital. Miller argumenta que os credores que não comunicam essa realidade antecipadamente fazem com que seus investidores fiquem sujeitos a ansiedade mal direcionada e más tomadas de decisão.
Para investidores credenciados cada vez mais atraídos por empréstimos de dinheiro privado como alternativa a ações voláteis ou renda fixa de baixo rendimento, a qualidade da comunicação com o investidor e a transparência operacional podem importar tanto quanto a qualidade de crédito subjacente dos próprios empréstimos. Miller apresenta o número de 10% de pagamentos lentos como parte normal do empréstimo privado. "Cerca de 10% dos nossos mutuários são pagadores lentos", diz ele. "Isso não significa que eles estão em execução hipotecária – eles podem apenas sempre pagar atrasados. Isso é apenas a personalidade deles."
A distinção importa porque um investidor que espera pagamentos consistentes e pontuais todos os meses interpretará um pagamento atrasado como um sinal de perda iminente. Um investidor que entende que uma parte da carteira pagará rotineiramente com atraso – e que isso é precificado na estrutura do empréstimo e gerenciado por meio de índices conservadores de loan-to-value – responderá de forma diferente à mesma informação. A posição de Miller é que o risco de interrupção do fluxo de caixa é real e deve ser divulgado claramente, mas que é gerenciável quando a garantia subjacente é sólida. O LTV máximo da Gelt Financial é de 65%, e Miller diz que as avaliações conservadoras de propriedades da empresa trazem a média efetiva para perto de 50 a 52%. Nesse nível de cobertura de garantia, um mutuário que para de pagar totalmente ainda deixa o investidor em posição de recuperar o principal por meio de execução hipotecária ou venda da propriedade – só leva tempo. "Como nosso LTV é inferior a 65, eles vão esperar até o fim. Eles serão pagos muito bem por isso", diz Miller.
Miller é igualmente direto sobre quais investidores não deveriam estar nessa classe de ativos. Se um investidor precisa da renda mensal de juros para cobrir despesas de vida, o empréstimo privado de hipotecas não é o ajuste certo. "Se você precisa dos juros para viver, esqueça. Não invista conosco. Não somos o ajuste certo", diz Miller. "Porque se um mutuário parar de pagar, pode levar seis meses ou um ano antes de recebermos o dinheiro." Esse tipo de triagem explícita de investidores é incomum em um mercado onde a maioria das plataformas se concentra em aumentar sua base de investidores. Miller argumenta que investidores incompatíveis – aqueles que precisam de liquidez ou fluxo de caixa consistente para cumprir obrigações – criam problemas operacionais e de reputação que superam o benefício de curto prazo de capital adicional sob gestão.
Os investidores que Miller descreve como adequados são aqueles que têm capital que podem genuinamente deixar investido por um período incerto – pessoas que tratam as distribuições mensais como renda suplementar em vez de renda primária, e que podem absorver uma interrupção temporária sem sofrimento. Sua base atual de aproximadamente 130 investidores ativos, construída quase inteiramente por indicações, tende a profissionais de TI, gestores de fundos aposentados e investidores imobiliários – pessoas com sofisticação financeira existente e fontes de renda diversificadas.
A abordagem de Miller para gerenciar a ansiedade dos investidores em torno do risco de fluxo de caixa centra-se no acesso imediato à informação, em vez de tranquilidade. A Gelt Financial fornece aos investidores acesso 24/7 ao portal com documentos de empréstimo, status de pagamento do mutuário e todos os materiais de fechamento. Quando um mutuário perde um pagamento, os investidores são notificados no mesmo dia. Quando um empréstimo é quitado, o capital é distribuído imediatamente, em vez de ser retido até a próxima data de distribuição programada. "Assim que acontece, eles são notificados. Deus nos livre de um mutuário morrer, a propriedade queimar – eles são notificados praticamente no mesmo dia ou instantaneamente", diz Miller. Um investidor que vê uma notificação de pagamento atrasado em tempo real, com acesso total à documentação da garantia subjacente, está em uma posição diferente daquele que simplesmente para de receber um depósito e não tem informações sobre o porquê. A transparência converte uma incógnita que gera ansiedade em um conhecido gerenciável.
Miller diz que investidores que também trabalham com concorrentes relatam uma lacuna consistente. "Os concorrentes deles não disponibilizam a papelada para eles. Eles não retornam as ligações quando há um problema. Eles retornam as ligações quando há boas notícias, mas quando há um problema, todo mundo desaparece ou de repente você está jogando telefone sem fio", diz ele. A abordagem operacional da Gelt Financial – notificação imediata de problemas, distribuição mensal em data fixa (dia 20 de cada mês, com os investidores recebendo os fundos no dia 21) e acesso total aos documentos por meio de um portal ao vivo – está em vigor há aproximadamente 20 anos, de acordo com Miller. A consistência dessa rotina é por si só um sinal de confiança: os investidores sabem exatamente quando esperar as distribuições e exatamente onde procurar se algo mudar. "O fato de que tem sido feito assim por 20 anos, que no dia 20 do mês o dinheiro sai, eles recebem no dia 21 – é muito tranquilizador", diz Miller.
Miller também faz questão de apresentar aos novos investidores os piores períodos da empresa – incluindo a retomada de mais de 200 propriedades durante a Grande Recessão – porque ele diz que os investidores respondem melhor ao risco divulgado do que ao risco descoberto. "Eu faço questão de contar as coisas ruins", diz Miller. "Não porque eu queira que eles se sintam confortáveis sabendo que, ei, já passamos por isso antes." Para investidores avaliando plataformas de empréstimo privado, as perguntas que mais importam antes de comprometer capital não são sobre retornos anunciados. Elas são sobre o que acontece quando um mutuário para de pagar: quão rapidamente o investidor é notificado, qual documentação ele pode acessar e se as distribuições seguem um cronograma fixo ou chegam de forma imprevisível.
