O capital institucional continua ativo no setor de self-storage, mas os critérios para o que constitui um negócio viável mudaram significativamente desde 2021, segundo Tom de Jong, Vice-Presidente Executivo da Colliers e sócio fundador do De Jong Self Storage Team. Com transações de self-storage fechadas em 32 estados, de Jong observou uma reconstrução em tempo real das caixas de compra institucionais que agora favorecem a realidade em vez de projeções.
A subscrição mudou de premissas de crescimento para desempenho atual. Em 2021, os compradores subscreviam crescimento anual de aluguel de cinco a sete por cento e ainda atingiam as metas de retorno até o terceiro ano. Essa abordagem não funciona mais. De Jong explica que os compradores institucionais agora subscrevem com base nos aluguéis atuais alcançados, muitas vezes com projeções planas, construindo seu caso de retorno sobre o que a propriedade está realmente arrecadando, em vez do que poderia arrecadar algum dia. Essa mudança forçou os vendedores a se recalibrarem: uma propriedade que parecia uma boa venda em 2022 com base no crescimento projetado do aluguel pode não passar no mesmo teste hoje, a menos que a renda já existente a suporte.
Os critérios de localização estão se apertando em torno de barreiras de entrada. Os maiores mercados com as mais altas barreiras de entrada — como Los Angeles, Boston e Nova York — estão recebendo a maior atenção institucional, segundo de Jong. Seattle viu um recente aumento no interesse por transações, e Portland tem sido consistentemente ativo. Por outro lado, mercados que experimentaram forte nova oferta, incluindo Miami, Austin, Nashville e Las Vegas, viram o capital institucional recuar. O padrão é consistente: os compradores querem mercados onde é improvável que nova concorrência reduza os aluguéis novamente, e eles estão prestando muita atenção se um mercado tem várias novas instalações ainda no pipeline de planejamento.
Instalações operadas por pequenos proprietários estão puxando as taxas de capitalização mais agressivas. De Jong observa que essas instalações estão recebendo as ofertas mais agressivas em termos de taxa de capitalização porque os compradores veem potencial de gestão. Uma instalação que foi administrada informalmente por anos, sem gestão profissional ou institucional ou ferramentas de receita, representa uma oportunidade para um comprador intervir e melhorar o desempenho rapidamente. Instalações que já são geridas institucionalmente não veem os mesmos preços agressivos; elas são bem administradas, mas há menos espaço para agregar valor por meio de melhor gestão, então os compradores as tratam mais como jogadas de rendimento do que como jogadas de valorização.
Múltiplos baldes de capital dentro das instituições significam múltiplos conjuntos de regras. De Jong aponta que a maioria dos grandes compradores institucionais não trabalha com um único manual. Eles geralmente têm vários fundos: um fundo core ou core plus focado em ativos estabilizados em mercados estabelecidos, e um fundo value-add ou de desenvolvimento disposto a assumir risco de lease-up para um retorno maior. De qual balde um comprador está retirando determina o que ele vai ou não considerar, então o mesmo comprador pode passar um negócio para um fundo e persegui-lo agressivamente para outro.
Para proprietários considerando uma venda, a conclusão prática é que a renda realizada agora pesa mais do que um pro forma. Propriedades com fluxo de caixa real e atual em mercados com fortes barreiras de entrada estão vendo o interesse mais competitivo, enquanto propriedades que dependem de crescimento projetado para justificar seu preço estão enfrentando uma audiência mais difícil. Essa mudança para subscrição disciplinada marca uma mudança significativa em relação ao mercado de alguns anos atrás e está reformulando quais ativos e vendedores fecham negócios.
