De acordo com uma nova análise de Justin Mitchell, fundador da Maryland Cash Home Buyers, a atividade de execução hipotecária no Condado de Baltimore, Maryland, não está apenas aumentando — está acelerando a partir de um ponto de partida que já estava severamente elevado. A análise, baseada nos dados de Pontos Quentes de Execução Hipotecária do DHCD de Maryland, revela um aumento de 30,2% ano a ano nos eventos de pontos quentes, mas o número mais impressionante é um salto de 566,7% no nível de gravidade 'Muito Alto', enquanto o nível 'Alto' na verdade diminuiu. Isso indica que todo o aumento líquido está sendo impulsionado por famílias que estão migrando para a categoria mais grave.
A leitura de Mitchell sobre os fatores subjacentes vai além dos números principais. Ele argumenta que os proprietários de Maryland estão absorvendo duas camadas de inflação simultaneamente: inflação nacional, preços recordes de imóveis e taxas de juros elevadas, combinadas com aumentos de impostos estaduais e pressões de custo de vida decorrentes de decisões políticas nos últimos anos. "Um proprietário que parecia financeiramente estável há dois anos pode escorregar silenciosamente para a pré-execução hipotecária quando ambos os sistemas estão apertando ao mesmo tempo", disse Mitchell. O resultado é um segmento de proprietários que não pareciam estar em dificuldades pelas medidas convencionais até que a pressão combinada ultrapassasse um limite.
A distribuição geográfica dos pontos quentes de execução hipotecária em todo o Condado de Baltimore — de Dundalk a leste até Gwynn Oak e Windsor Mill a oeste, e Owings Mills a noroeste — sinaliza uma pressão sistêmica atingindo todas as comunidades de proprietários de classe trabalhadora e média financeiramente apertadas, independentemente da localização. Mitchell descreve essas áreas como compartilhando um perfil de comprador: famílias que se qualificaram para hipotecas, mas tinham uma margem financeira limitada — não ricas o suficiente para absorver aumentos de custos de vários anos, nem de baixa renda o suficiente para nunca terem se tornado proprietárias. Essa "classe média apertada" é o principal grupo afetado.
A escalada de gravidade nos dados reflete o que acontece quando as opções de resolução anteriores se esgotam. "O que geralmente vemos com famílias que atingem o nível 'Muito Alto' é que elas já passaram por opções de tolerância e modificação, estão no fim do caminho", disse Mitchell. "Os dados mostram onde a pressão está chegando. O que não mostram é que isso era em grande parte previsível, dado o acúmulo de custos que essas famílias vêm carregando por mais de dois anos sem alívio."
Para investidores, operadores e prestadores de serviços no Condado de Baltimore, a concentração no nível de dificuldade 'Muito Alto' sugere um grupo de proprietários que passaram pelos estágios iniciais de resolução e estão ficando sem opções. Isso muda a natureza da oportunidade e da conversa, já que vendedores que chegam tarde no processo de pré-execução hipotecária têm um conjunto reduzido de opções. Para os proprietários, a mensagem consistente de Mitchell é que agir cedo tende a manter mais caminhos abertos, enquanto esperar os estreita. Mais informações sobre prazos e opções de resolução de pré-execução hipotecária em Maryland estão disponíveis através do Programa de Resolução de Pré-Execução Hipotecária™ da MCHB, e detalhes sobre o trabalho da empresa em todo o condado estão em sua página de serviços do Condado de Baltimore.
