Investidores que avaliam mercados secundários e terciários do Meio-Oeste para alocação de capital multifamiliar frequentemente filtram primeiro pelo tamanho da população. Por essa medida, Sioux Falls, Dakota do Sul, com uma população metropolitana de aproximadamente 300.000 habitantes, normalmente não passa no corte. No entanto, essa abordagem ignora um mercado que tem produzido crescimento consistente de aluguéis por quatro décadas, inadimplência próxima de zero em seu estoque de aluguéis e uma economia de desenvolvimento difícil de replicar em grandes metrópoles.
O instinto de descartar mercados menores com base em números populacionais gerais tornou-se mais caro nos últimos anos, à medida que mercados do Sun Belt e do Sul que passaram por esses filtros enfrentaram excesso de oferta significativo e absorção estagnada. Sioux Falls e o Meio-Oeste não viram esses tipos de problemas em grande escala que reduzem drasticamente os valores.
Crescimento anual de aluguel de dois e meio por cento, sustentado por quatro décadas, não gera manchetes. Para investidores que avaliam multifamiliares com base em um ciclo completo, em vez de pico a pico, essa consistência importa mais do que os números de crescimento das manchetes que caracterizaram Phoenix ou Austin em 2021 e 2022. O quadro de inadimplência é igualmente impressionante. Em mercados urbanos em dificuldades, a inadimplência pode chegar a 30 a 40 por cento do aluguel potencial bruto em ativos com baixo desempenho. Em todo o mercado de habitação popular de Sioux Falls, os operadores relatam inadimplência em ou próximo de zero. O raro pagamento perdido é resolvido dentro de um mês.
Dusten Hendrickson, um desenvolvedor de apartamentos baseado em Sioux Falls que entregou mais de 1.300 unidades no mercado em quase duas décadas, coloca de forma simples. "Quase não há inadimplência aqui. As pessoas sentem que devem pagar o aluguel. Isso não é algo que se possa dizer sobre muitos mercados." A cidade está localizada no cruzamento das interestaduais I-29 e I-90, um fator que Hendrickson considera estruturalmente importante. "Você tem que estar em uma interestadual hoje em dia. Se você está fora da rodovia, é muito difícil ter crescimento. Sioux Falls está em duas grandes interestaduais e perto de Minneapolis, Omaha e Des Moines."
Três suposições consistentemente impedem que capital externo olhe seriamente para este mercado. A primeira é o tamanho da população. A região metropolitana de Sioux Falls com 300.000 habitantes é considerada sub-institucional para a maioria dos modelos de triagem. O número mais relevante é a meta de planejamento declarada da cidade de 500.000 residentes, apoiada por quatro décadas de crescimento populacional ininterrupto. A segunda é a riqueza. Sioux Falls é a capital do trust financeiro dos Estados Unidos. A lei de trust de Dakota do Sul permite trusts perpétuos, uma vantagem que nenhum outro estado oferece, o que atraiu uma concentração significativa de empresas financeiras e indivíduos de alto patrimônio líquido para o mercado. A terceira é a educação. A força de trabalho é altamente educada, os níveis de renda são superiores ao que o tamanho do mercado sugeriria, e a cultura cívica em torno de obrigações financeiras é excepcionalmente forte.
Em Sioux Falls, uma nova unidade de habitação popular construída do zero pode ser erguida por aproximadamente US$ 160.000 e gera aluguel de US$ 1.200 a US$ 1.500 por mês. Esses números produzem uma base de custo e taxa de cobertura de aluguel difícil de alcançar em mercados primários ou nos mercados do Sun Belt que atraíram mais capital de desenvolvimento nos últimos anos. Dakota do Sul é um estado de direito ao trabalho, sem imposto de renda, com estatutos favoráveis ao proprietário e atrito mínimo de licenciamento. Para desenvolvedores e investidores acostumados com complexidade regulatória em outros mercados, o ambiente operacional é uma vantagem material.
A Mailbox Money Real Estate tem desenvolvido habitação popular construída do zero em Sioux Falls e mercados vizinhos do Meio-Oeste ao longo desse período. Projetos no mercado foram refinanciados antes dos prazos previstos, em alguns casos em três anos contra um projetado de cinco, e a ocupação econômica superou consistentemente os modelos iniciais. Uma visão geral completa dos projetos concluídos está disponível em mailboxmoneyre.com/portfolio.
Sioux Falls não está isenta de riscos. Os invernos frios são reais. A base populacional, embora crescente, não é grande pelos padrões institucionais. Investidores que precisam de liquidez ou estão visando valorização de manchetes em um curto período encontrarão mercados mais adequados em outros lugares. Para investidores que avaliam onde colocar capital multifamiliar para desempenho estável e previsível ao longo de um ciclo completo, a combinação de crescimento consistente de aluguéis, inadimplência próxima de zero, economia de construção abaixo do custo de reposição e um ambiente regulatório favorável ao proprietário torna Sioux Falls digno de ser examinado mais cuidadosamente do que a maioria das telas institucionais permite atualmente.
