Quando investidores imobiliários buscam financiamento, muitos recorrem ao termo "hard money", mas esse rótulo descreve um tipo de empréstimo, não a relação por trás dele. A distinção entre tomar emprestado diretamente de um credor e passar por um corretor pode moldar significativamente as opções de um investidor, especialmente quando um negócio é unconventional.
Um credor direto, seja uma empresa de hard money, uma instituição de crédito privado ou um family office, financia negócios com seu próprio capital e normalmente oferece uma única estrutura de empréstimo. Se um negócio não se encaixa nessa estrutura, o investidor recebe uma recusa e precisa recomeçar a busca. Um corretor, por outro lado, não empresta seu próprio dinheiro. Ele atua em uma rede de fontes de capital e combina um determinado negócio com um parceiro posicionado para financiá-lo.
Essa diferença estrutural torna-se crítica quando um negócio se complica: um tipo de propriedade incomum, um mutuário com experiência limitada ou um valor de empréstimo fora da faixa típica de um credor. Uma relação com um único credor não tem flexibilidade para absorver isso; uma relação com um corretor, em teoria, tem, porque o negócio pode ser redirecionado para um parceiro diferente sem que o investidor perca tempo procurando novamente do zero.
homebldr, uma plataforma de financiamento para investimento imobiliário, exemplifica o modelo de corretor. Em vez de emprestar seu próprio capital, ela trabalha com uma rede de aproximadamente 80 a 85 parceiros de capital, incluindo credores de hard money, instituições de crédito privado, family offices e indivíduos de alto patrimônio líquido, e monta o financiamento combinando um negócio com os parceiros adequados para ele.
"Não somos um credor. Estamos em um modelo de corretor, o que significa que temos uma rede de cerca de 80 a 85 parceiros de capital que financiam os negócios de nossos clientes", disse Adam Eldibany, fundador da homebldr. "Isso nos permite montar uma oferta de financiamento abrangente que pode funcionar para quase qualquer perfil de mutuário ou negócio, independentemente do valor do empréstimo, tipo de projeto ou nível de experiência."
Eldibany destacou a lacuna quando um negócio não se encaixa no modelo de um único credor: "Se um mutuário vai diretamente a um credor de hard money, esse credor tem uma única oferta. Se ele recusar o negócio, o investidor tem que procurar outra pessoa. Nós temos outras opções prontas, então podemos mudar de direção sem que o mutuário tenha que começar o processo de novo."
No entanto, o modelo de corretor não é automaticamente superior. Um mutuário com um relacionamento de longa data com um credor direto pode já ter condições preferenciais que nenhuma rede de corretores consegue superar. "Há casos em que um mutuário tem um relacionamento de longa data com um credor direto que oferece condições que não conseguimos igualar", disse Eldibany. Fora desse cenário, comparar uma term sheet de um corretor com a oferta de um credor direto geralmente vale a pena, já que o preço obtido por meio de corretor não é inerentemente mais caro. Depende de qual parceiro de capital acaba financiando o negócio e em quais condições.
Os fundamentos da avaliação de um empréstimo — taxa, tarifas, alavancagem — não mudam com base em se a fonte é um corretor ou um credor direto. O que muda é a variedade de opções disponíveis para negociar. Um único credor opera dentro de um conjunto de diretrizes; um corretor pode buscar em várias fontes de capital, incluindo alguns arranjos de crédito atacadista estruturados para funcionar apenas por meio de uma relação com corretor.
Para os investidores, a conclusão prática é que os dois modelos não são intercambiáveis. Saber com qual deles estão lidando muda quais perguntas vale a pena fazer. Um investidor que trabalha com um credor direto deve perguntar o que acontece se o negócio não se encaixar; um investidor que trabalha com um corretor deve perguntar quantas fontes de capital estão realmente sendo consultadas e em quais condições. De qualquer forma, o rótulo "hard money" por si só não diz ao investidor que tipo de relação ele está iniciando.
Este artigo é baseado em informações fornecidas pela fonte especializada citada acima. Ele se destina apenas a fins informativos gerais e não constitui aconselhamento jurídico, financeiro ou imobiliário. Os leitores devem conduzir sua própria pesquisa e consultar profissionais qualificados antes de tomar qualquer decisão imobiliária ou financeira. Indivíduos ou empresas mencionados podem ter uma relação comercial com a KeyCrew.
