Enquanto as manchetes políticas se concentram em tarifas, a especialista em imóveis de Los Angeles, Courtney Poulos, identifica forças econômicas mais fundamentais moldando o mercado habitacional. A fundadora e CEO da ACME Real Estate contesta a narrativa popular do setor sobre "2026: O Grande Reset Habitacional", sugerindo que as taxas de juros e a dinâmica de preços da era COVID representam as verdadeiras restrições ao movimento do mercado.
Poulos questiona se 2026 representa um reset genuíno ou apenas um desejo do setor, observando que tarifas recentes adicionaram aproximadamente US$ 17.500 aos custos de novas casas, enquanto reformas habitacionais mais amplas permanecem indefinidas. Em seu mercado de Los Angeles, onde novas construções não são o estoque habitacional dominante, ela relata que os empreiteiros não sentiram impactos significativos das tarifas. Atualmente, ela está vendendo um projeto de nova construção onde o desenvolvedor confirma que as tarifas não afetaram significativamente os custos.
A verdadeira restrição à atividade do mercado vem das políticas econômicas da era pandêmica, segundo Poulos. Ela explica que trilhões de dólares impressos e injetados na economia durante a COVID-19, sem planos para os impactos nos preços habitacionais, criaram desafios de acessibilidade além dos efeitos das tarifas. O mercado atual enfrenta um descompasso fundamental entre as expectativas dos vendedores baseadas em compras do boom da COVID e a acessibilidade dos compradores às taxas de juros atuais.
"As pessoas que compraram casas durante a COVID compraram com dinheiro barato, taxas de juros baixas, e elevaram os valores a um ponto onde, agora que as taxas de juros estão mais altas, fica mais difícil vender essa casa", explica Poulos. Isso cria o que ela descreve como um "bloqueio", onde os vendedores enfrentam perdas potenciais em casas compradas com hipotecas abaixo de 3%, enquanto os compradores não conseguem pagar esses mesmos preços com taxas de 6-7%, resultando em estoque estagnado.
Poulos acredita que as soluções estão em opções de financiamento criativas e ajustes realistas nas taxas, em vez de resets dramáticos do mercado. Ela aponta para reduções de taxa pagas antecipadamente, onde os desenvolvedores pagam as taxas hipotecárias com créditos do construtor, permitindo que os compradores experimentem taxas mais baixas nos primeiros anos ou durante toda a vida do empréstimo. Recentemente, ela observou taxas na casa dos cinco em hipotecas ajustáveis jumbo de sete anos, sugerindo que tais taxas poderiam motivar participantes hesitantes do mercado.
"Quando você tem taxas de juros na casa dos cinco, todas aquelas pessoas que estão na margem vão começar a se mover", diz Poulos. O desafio envolve equilibrar reduções de taxa o suficiente para desbloquear o estoque sem desencadear inflação através de taxas excessivamente baixas.
Contrariamente às narrativas pessimistas, Poulos relata sinais de mercado cautelosamente otimistas. Ela observa compradores retornando que não estavam ativos nos mercados de outono, com compradores cansados de esperar e vendedores dispostos a ajustar preços para facilitar negócios. Uma propriedade recente recebeu 19 ofertas, vendendo US$ 300.000 acima do pedido, em vez do prêmio típico de US$ 400.000, indicando que os compradores mantêm tetos baseados nos custos de empréstimo.
"Houve um aumento no entusiasmo dos compradores neste outono, mesmo em novembro, que normalmente é o início do período mais tranquilo", observa Poulos. Ela apresenta o podcast "The Clean Close" que cobre notícias e tendências do setor imobiliário, onde ela explora essas dinâmicas de mercado com mais detalhes.
Sobre a narrativa do reset de 2026, Poulos afirma: "Não vejo verdade nesse sentimento, mas sinto otimismo em nosso mercado". O que ela testemunha não representa nem reset, nem colapso, nem boom, mas sim mercados se ajustando enquanto os participantes trabalham com as realidades atuais, em vez de esperar por condições perfeitas. Com compradores retornando, vendedores se tornando mais realistas e taxas melhorando gradualmente, Poulos enfatiza a importância da acessibilidade habitacional para a construção de riqueza.
"Estou torcendo para que possamos continuar a viver o sonho americano porque acredito que é a principal forma de construir riqueza para pessoas que ainda não são ricas", ela conclui, sugerindo que as realidades atuais do mercado podem ser mais construtivas do que previsões narrativas dramáticas.
