Proprietários de imóveis em Connecticut que consideram listar suas propriedades em Fairfield ou New Haven County frequentemente começam sua jornada com uma avaliação automatizada de ferramentas online. No entanto, de acordo com Kristin Egmont, uma corretora de imóveis local com mais de 20 anos de experiência, essas estimativas podem ser enganosas e levar a erros de precificação que prejudicam os vendedores.
“O Zillow não é um reflexo preciso do valor”, disse Egmont. “É uma estimativa, mas não diz o que há dentro da casa. Não sabe que tipo de acabamentos você tem. Apenas analisa vendas na área. Sua casa pode valer mais do que o Zillow está dizendo – ou pode valer menos.”
Os modelos de avaliação automatizada dependem de dados públicos como metragem quadrada, número de quartos e banheiros, localização e vendas próximas. Eles não conseguem levar em conta a condição da casa, reformas recentes ou características únicas que impactam significativamente o valor. Egmont ilustrou isso com um exemplo simples: uma casa com cozinha nova, forno, ar condicionado central, telhado e pintura terá um preço muito mais alto do que uma casa de tamanho idêntico sem reformas por 20 anos, mas uma ferramenta automatizada pode não refletir essa diferença.
O contrário também é verdadeiro. Egmont trabalhou recentemente com um vendedor cuja estimativa automatizada era de $900.000. Após avaliar a propriedade pessoalmente, ela a avaliou em $750.000 devido a uma entrada de garagem compartilhada, proximidade de uma via expressa e necessidade de reformas internas. O vendedor insistiu em listar a $849.000. A casa ficou no mercado por seis semanas e acabou vendendo por $749.000. “Exatamente onde eu disse que precisava estar”, disse ela. “Se você superprecificar, as pessoas vão ignorar sua casa.”
Egmont exclui estimativas automatizadas de seus anúncios, preferindo precificar com base em vendas comparáveis atuais e uma avaliação direta da propriedade. Sua estratégia de precificação foca em criar urgência. Ela normalmente lista na segunda-feira como “em breve”, com visitas a partir de quinta-feira, seguidas de dias abertos no sábado e domingo. Na segunda-feira seguinte, ela frequentemente tem múltiplas ofertas, muitas vezes acima do preço pedido. “Quando os compradores veem valor, isso cria urgência”, disse ela. “Quando há urgência, cria-se uma situação de múltiplas ofertas.”
No entanto, a superprecificação pode ser prejudicial. Compradores informados no Condado de Fairfield monitoram os anúncios de perto. Uma casa com preço muito alto sinaliza que algo está errado, e uma vez que um anúncio estagna, é difícil se recuperar. “O problema de uma casa ficar no mercado por mais tempo do que deveria é que as pessoas começam a pensar que há algo errado com ela”, disse Egmont. “Mesmo que não haja.”
Precificar não é uma conversa única. Egmont enfatiza que o número que ela dá hoje pode não ser o preço de listagem mais tarde. “Precificação é um momento no tempo”, disse ela. “Se um vendedor vier até mim em janeiro e quiser listar na primavera, darei um preço agora, mas revisitaremos antes de ir ao mercado. O que vendeu há seis meses pode não refletir o que os compradores estão fazendo hoje.” Ela recomenda olhar para vendas comparáveis da semana anterior ao lançamento e entender a demanda do comprador em tempo real.
Para vendedores tentados a se ancorar em uma estimativa online, Egmont aconselha usá-la como ponto de partida para discussão, não como preço final. Ela enfatiza a importância de uma avaliação profissional. “É por isso que você precisa de um profissional imobiliário para vir e olhar sua casa”, disse ela. “Há coisas que você pode fazer para aumentar o valor. Também há coisas que vão prejudicá-lo. O Zillow não sabe a diferença.” Mais detalhes sobre a abordagem de Egmont estão disponíveis em kristinegmont.com/process.
