Uma onda de dívidas imobiliárias comerciais está se aproximando do vencimento, com trilhões de dólares em empréstimos programados para vencer nos próximos anos, criando pressão sobre os investidores e potencialmente mudando a dinâmica para os compradores de imóveis. Jerry Larkowski, advogado com dupla licença e corretor administrador da ESQ. Realty Group, LLC em Little Rock, Arkansas, tem acompanhado o acúmulo e explica as implicações.
Segundo Larkowski, cerca de US$ 3 trilhões em dívidas comerciais originadas durante o ambiente de juros baixos de 2020, 2021 e início de 2022 estão agora vencendo, mas com taxas significativamente mais altas. Dados do setor da Mortgage Bankers Association apoiam isso, mostrando cerca de US$ 875 bilhões em empréstimos comerciais e multifamiliares com vencimento previsto apenas em 2026, com analistas projetando mais de US$ 4 trilhões em dívidas de CRE vencendo entre 2025 e 2029.
Quando os pagamentos finais chegam, os investidores enfrentam três opções: pagar o empréstimo integralmente, refinanciar às taxas atuais mais altas ou vender a propriedade. Pagar drena capital que poderia ser usado em outro lugar. Refinanciar significa travar taxas mais altas, o que comprime as margens se os aluguéis não acompanharam. Vender é desafiador quando muitos investidores estão tentando sair simultaneamente, aumentando a oferta e reduzindo a demanda. Larkowski observa: "Se todo mundo está vendendo, a demanda não é realmente maior, a oferta é maior, o que significa que as pessoas ou terão que esperar mais tempo para vender ou terão que baixar o preço."
No Arkansas, Larkowski observa que muitas propriedades que entram no mercado são casas unifamiliares alugadas financiadas como ativos comerciais, com estruturas de pagamento final e prazos de cinco anos. Ele explica: "Casas de aluguel, de certa forma, são comerciais. Podem ser estruturas residenciais, mas para os investidores, são comerciais. Eles fazem isso por lucro." Essa mudança pode criar uma oportunidade para compradores de primeira viagem e ocupantes-proprietários que foram excluídos, à medida que os investidores saem de posições que não conseguem mais manter de forma lucrativa.
Larkowski não prevê um colapso, mas descreve uma correção forçada entre investidores alavancados. "Se você é um investidor sábio, meio que se prepara para essas coisas. Você sabe que essas coisas vão acontecer. E se você é um bom investidor, vai se safar, não importa o que aconteça", diz ele. Alguns investidores estão vendendo propriedades de menor prioridade para reforçar a dívida em ativos que desejam manter, uma estratégia de gestão de portfólio em vez de dificuldades. Os mais arriscados são aqueles que refinanciam para taxas mais altas, absorvem compressão de margem e depois enfrentam pressão para aumentar aluguéis em um mercado onde os inquilinos têm mais opções.
A parede de vencimentos é uma pressão contínua que se desenrola ao longo de vários anos. Para compradores no Centro do Arkansas e nacionalmente, a implicação prática é mais estoque, redução da concorrência de investidores e espaço real para negociação para compradores pacientes. Larkowski aconselha que o erro mais evitável é esperar por condições perfeitas enquanto a oportunidade está presente.
