Para investidores ativos de comprar e reformar, o caminho de alguns negócios por ano para um portfólio em tempo integral é frequentemente bloqueado não pela falta de oportunidades, mas pela escassez de caixa. Adam Eldibany, fundador da homebldr, uma plataforma de financiamento de investimento imobiliário orientada por tecnologia, observa esse padrão repetidamente entre investidores que buscam escalar de alguns flips anuais para oito, dez ou mais projetos.
“A restrição número um é definitivamente o dinheiro em caixa”, disse Eldibany. “Se um investidor não tem dinheiro, ele não pode fazer mais negócios, ponto final.” Mesmo quando um credor cobre todos os custos de compra e reforma, os investidores ainda precisam de dinheiro para reservas, custos de fechamento e pagamentos mensais. Sem liquidez suficiente, o crescimento estagna.
Eldibany descreve um ciclo de caixa comum que atrapalha investidores em crescimento. Após vender ou refinanciar algumas propriedades, um investidor pode ter um monte de dinheiro e começar a assumir vários projetos simultaneamente. Eventualmente, eles batem em uma parede porque o dinheiro restante é frequentemente destinado a pagamentos mensais de empréstimos, em vez de novas aquisições. O resultado então depende da execução: se todos os projetos ativos tiverem o desempenho esperado, o investidor recupera a liquidez e continua escalando; se um projeto estourar o orçamento, atrasar ou vender por menos do que o previsto, a desaceleração pode se agravar e paralisar o negócio inteiro.
Sem uma estrutura de financiamento melhor, Eldibany diz que a maioria dos investidores recorre a uma de duas alavancas: mais alavancagem ou parceiros externos. À medida que os investidores constroem um histórico, eles podem se qualificar para empréstimos maiores, uma linha de crédito empresarial ou um parceiro de financiamento secundário. Outros trazem parceiros de liquidez para financiar negócios diretamente. Ambas as opções têm custos: mais dívida significa mais custos de financiamento, e trazer um parceiro geralmente significa abrir mão de uma parte do lucro e de algum controle do projeto.
“A melhor maneira de os investidores preservarem caixa é identificar opções de financiamento com melhores condições, ou seja, taxas mais baixas e tarifas mais baixas”, disse Eldibany.
Essa é a lacuna que a assinatura de financiamento da homebldr foi criada para preencher. Em vez de pagar taxas de originação em dinheiro a cada fechamento, os investidores pagam uma única taxa de assinatura antecipadamente, que pode ser coberta com cartão de crédito, outra linha de dívida ou até mesmo um produto de compre agora, pague depois. A partir daí, eles podem fechar negócios durante a vigência da assinatura sem pagar taxas de originação adicionais.
“Como não estão pagando originação no fechamento, eles têm mais dinheiro no bolso, que pode ser destinado ao próximo negócio”, disse Eldibany. Ele tem o cuidado de não prometer um multiplicador fixo de quão mais rápido um investidor pode escalar, mas aponta para a capitalização composta como o verdadeiro motor. Economizar um valor modesto em um único negócio não muda muito, mas fazer isso em todos os negócios durante um ano muda.
“Preservar a liquidez se compõe ao longo do tempo”, disse Eldibany, “e permite que os investidores mantenham o máximo de impulso possível.” Para investidores que tentam passar de um ritmo de atividade paralela para um volume de negócios em tempo integral, esse efeito composto, mais do que as condições de qualquer negócio individual, tende a ser o que separa aqueles que escalam daqueles que estagnam.
Mais detalhes sobre como funciona o modelo de assinatura, incluindo faixas de volume de empréstimos e opções de pagamento, estão disponíveis na página de assinatura de financiamento da homebldr.
