Dois edifícios de escritórios de 20.000 pés quadrados na mesma cidade do Havaí, com locatários semelhantes, podem ter preços muito diferentes. De acordo com Mark D. Bratton, CCIM, da The Bratton Team na Colliers International Hawaii, quatro variáveis explicam a maior parte da diferença: condição, posse, escala e inspeção física.
A condição física é a explicação mais comum, e o que ela realmente mede é o gasto futuro de capital. Um comprador analisando dois ativos semelhantes calcula quanto cada um exigirá para ser trazido ao padrão, para ser locado e para ser mantido em boas condições. Elevadores, telhados, encanamento e sistemas elétricos estão todos por trás desse número, e com os custos de construção onde estão, o valor se move rapidamente. “Você pode rapidamente gastar muito dinheiro em qualquer um desses ativos”, diz Bratton. Esse gasto esperado é precificado na oferta, e é por isso que dois edifícios com renda idêntica podem atrair lances materialmente diferentes. Produtos mais novos carregam um prêmio relacionado porque suas necessidades de capital estão anos à frente, em vez de imediatas.
O maior fator individual de diferença no Havaí é se o comprador está adquirindo interesse fee simple ou uma posição leasehold. Mais da metade dos investidores não considerará leasehold sob nenhuma condição, estreitando o pool de compradores o suficiente para mover os preços. Como regra geral, Bratton coloca o diferencial em aproximadamente 200 pontos-base: onde um edifício fee simple é precificado a 6,75 por cento, o equivalente leasehold pode começar em torno de 8,75 por cento. Ele é cuidadoso em enquadrar isso como um ponto de partida para investigação, e não como uma conclusão. Leasehold não é uma coisa só; um edifício com dois anos restantes antes da reversão e um edifício com 99 anos a um aluguel nominal são proposições totalmente diferentes que compartilham um rótulo.
Para ativos leasehold, os termos que mais importam dizem respeito a quando e como o aluguel do terreno é reajustado. A estrutura convencional no Havaí dura cerca de 60 anos, com os primeiros 30 anos fixos e conhecidos, e renegociação para valor de mercado em intervalos de dez anos thereafter. Essa estrutura existe para que um arrendatário que constrói um edifício possa amortizar o custo, pagar o credor e obter retorno. Prazos mais curtos atendem a situações diferentes, como uma listagem atual em que um proprietário-usuário pretende vender e arrendar de volta, com um prazo de dez anos oferecido e flexibilidade para estender.
Em multifamiliar, um padrão do Havaí contraria as expectativas do continente: as taxas de capitalização comprimem para edifícios menores, mas se expandem em escala. Um edifício de 23 unidades recentemente negociado na cidade, em excelentes condições, foi precificado a cerca de cinco de capitalização sobre uma base de aproximadamente 10 milhões de dólares. Um edifício de 400 unidades que foi vendido no início deste ano foi negociado a uma taxa de capitalização consideravelmente maior, porque uma transação de 200 milhões de dólares tem muito menos compradores possíveis. Para investidores operando no meio do mercado, a vantagem competitiva está no cheque menor.
Comparações de taxas de capitalização entre classes de ativos dizem menos do que parecem, porque cada classe carrega uma estrutura de risco diferente. Um hotel reprecifica todas as noites e depende do volume de turismo e da oferta de voos. Um edifício alugado para um inquilino com bom crédito em um leaseback de 20 anos com pagamento mensal garantido exige quase nada de seu proprietário. Multifamiliar está na extremidade inferior da faixa, escritórios na extremidade superior.
O passo ao qual Bratton retorna é o menos técnico e, em seu relato, o mais frequentemente subestimado. “Vá tocá-los, vá senti-los, vá caminhar por eles”, diz ele sobre edifícios que parecem equivalentes no papel. Acesso e saída, circulação, condições das vias, como o local realmente funciona: essas são as diferenças que separam dois ativos aparentemente idênticos, e elas não aparecem em um memorando de oferta. Aquisições sem ver o imóvel ainda acontecem, embora muito menos do que na década de 1980, e a maioria dos compradores agora envia um representante ou organiza um tour em vídeo, no mínimo. A posição de Bratton é que a visita compensa o tempo, porque estar no local revela detalhes que nada mais revela. Para qualquer pessoa precificando ativos no Havaí, a lição composta é que a diferença entre dois edifícios semelhantes raramente é arbitrária. É condição, posse, escala e o que a visita revelou.
