O mercado imobiliário de luxo de Seattle esfriou ao longo de 2026, mas o esfriamento não ocorreu de maneira uniforme. O estoque aumentou, os cortes de preços são comuns, e os compradores que passaram o verão à margem voltaram sem pressa. No entanto, casas com atributos genuinamente escassos, como arquitetura significativa, frente para a água nivelada ou vistas desobstruídas, ainda atraem ofertas rápidas, às vezes pelo preço integral. Eric Akines, corretor de imóveis de luxo da REAL Residential que atua em Seattle, Mercer Island e Eastside, descreve o resultado como dois mercados de luxo operando lado a lado. Um é composto por propriedades excepcionais que ainda podem criar urgência. O outro é todo o resto, competindo por compradores que têm mais opções do que tiveram em anos.
A fraqueza está concentrada em casas que Akines descreve como boas, mas não excepcionais. Os compradores estão desvalorizando localizações comprometidas, reformas datadas e plantas baixas estranhas com mais intensidade do que fizeram durante a alta de 2020 a 2022. Eles são menos tolerantes com preços aspiracionais, em que o vendedor se ancora na venda de um vizinho no pico do mercado. "Os compradores não estão relutantes em comprar", disse Akines. "Eles estão relutantes em se contentar com menos." Essa distinção explica por que o aumento do estoque não se traduziu em mais competição pelas melhores propriedades. Mais anúncios não significam mais anúncios extraordinários, e a oferta de casas que combinam arquitetura, procedência e localização continua escassa.
Duas vendas recentes ilustram a disparidade. Uma cobertura no Lamplighter, um edifício de Capitol Hill encomendado por volta da Feira Mundial de Seattle de 1962 e posicionado para capturar vistas do Seattle Center, foi vendida em 24 horas após o anúncio, pelo preço integral pedido de US$ 1,15 milhão. Suas vistas alcançam toda a cidade, o Lago Union, o Puget Sound e as Montanhas Olímpicas. "O comprador não está perguntando qual é o preço médio por pé quadrado em Capitol Hill", disse Akines. "Ele está perguntando quando terá outra oportunidade de possuir algo assim." Em Mercer Island, uma casa construída sob medida em frente à água nivelada, com um cais de águas profundas, foi vendida por US$ 8,85 milhões em menos de um mês, enquanto grande parte do estoque à beira-mar da ilha listado ao mesmo tempo permaneceu no mercado. Os compradores já estavam sob contrato para uma casa sem frente para a água no bairro Clyde Hill, em Bellevue, quando a propriedade em Mercer Island apareceu.
Acima de aproximadamente US$ 3 milhões, disse Akines, a maioria dos compradores não está limitada pelo pagamento mensal. O que mudou foi a opcionalidade. Com mais escolhas disponíveis, a urgência diminui, e a questão muda de se o comprador pode pagar por uma casa para por que ele deveria comprar esta, a este preço, agora. Os vendedores agora precisam responder a essa pergunta por meio de preço e apresentação. Os compradores que observaram o mercado durante julho e agosto voltaram em setembro mais bem informados. Eles viram casas encalhadas e preços caírem, e muitos entendem que podem negociar. Um casal em processo de mudança que Akines representou encontrou uma casa em West Seattle com vista que atendia a quase todos os requisitos, depois esperou cerca de um mês para ver se ela seria vendida. Como não foi, eles voltaram e a compraram bem abaixo do preço pedido.
O financiamento continua sendo um obstáculo para ambos os lados do mercado. As taxas de hipoteca estão bem acima da faixa de 3% que muitos proprietários garantiram no início da década, o que desencoraja compradores financiados e mantém potenciais vendedores no lugar. Akines espera que a maioria dos proprietários com hipotecas de taxas baixas permaneça onde está, a menos que um evento da vida, como um novo emprego, uma família em crescimento, uma morte ou um divórcio, force uma mudança. Isso mantém o estoque de revenda abaixo do que a demanda sozinha sugeriria.
Akines espera que os preços continuem a amolecer no próximo ano, depois se estabilizem antes de valorizar novamente em cerca de dois anos. Várias variáveis poderiam mudar esse caminho rapidamente: a votação de 3 de novembro sobre a Iniciativa 645, que revogaria o novo imposto de 9,9% de Washington sobre renda familiar acima de US$ 1 milhão; a direção das taxas de juros; e condições globais que mantiveram os custos diários elevados. Ele vê a janela atual como favorável particularmente para compradores à vista. Para os vendedores, os requisitos se estreitaram para três: um preço fundamentado no mercado atual, e não no pico; apresentação que se sustente contra as melhores casas concorrentes; e posicionamento voltado para um perfil específico de comprador. Vendedores que não conseguem atender aos três, disse ele, podem ser mais bem servidos esperando. Se o mercado de luxo se estabilizar nesse prazo dependerá menos de qualquer fator isolado do que de quantos deles mudarem ao mesmo tempo. Até então, é provável que os dois mercados continuem divergindo, com casas escassas ditando seu próprio ritmo enquanto todo o resto compete por preço. Mais informações estão disponíveis em ericakines.com.
