No mercado de New Braunfels, Texas, a diferença nas taxas de juros entre imóveis novos e usados se alargou o suficiente para reconfigurar ativamente a forma como os compradores tomam decisões. Enquanto os compradores de imóveis usados enfrentam taxas na faixa de 5% a 6%, algumas construtoras ao longo do corredor I-35 estão oferecendo financiamento a partir de 4,25% através de seus credores afiliados. Em uma casa de $350.000, isso pode significar várias centenas de dólares a menos por mês, uma diferença que se tornou um tópico central nas consultas com compradores.
Yitzchak Pierson, um corretor de imóveis licenciado especializado em novas construções ao longo do corredor Austin-San Antonio, observa que a conversa sobre taxas agora é uma das primeiras coisas que surgem em todas as consultas com compradores. As reduções de taxa oferecidas pelas construtoras são incentivos legítimos e muitas vezes representam valor genuíno, mas vêm com condições que a maioria dos compradores não entende completamente. Para acessar a taxa promovida, os compradores geralmente precisam usar a empresa de hipotecas preferida da construtora, que não é independente e opera em alto volume, movendo os compradores por um pipeline. Embora a taxa possa ser excelente, o serviço e o aconselhamento podem não ser.
Pierson aconselha uma abordagem mais inteligente: obter pré-aprovação primeiro com um credor externo. Um corretor de hipotecas pode pesquisar vários produtos e dar ao comprador uma base real, permitindo avaliar a oferta da construtora por seus méritos reais. Às vezes, a redução de taxa compensa; às vezes, um credor externo, combinado com melhor precificação ou incentivos diferentes, sai na frente. Executar ambos os cenários lado a lado ajuda os compradores a ver o quadro completo, em vez de se fixar em um único número.
Por exemplo, um comprador recente optou por abrir mão completamente da redução de taxa da construtora. Usando um credor externo, eles negociaram um preço de compra mais baixo, $10.000 em custos de fechamento, e fizeram a construtora incluir geladeira, máquina de lavar, secadora, sistema de irrigação, persianas e um abridor de porta de garagem. A taxa de juros era ligeiramente mais alta, mas todo o resto tornou o negócio melhor para a situação específica daquele comprador. Esse cálculo é algo que a maioria dos compradores não sabe fazer. Eles veem 4,25% em uma placa e assumem que essa é a meta, mas um corretor que conhece o mercado e as construtoras pode reformular a conversa em torno do que importa para o cronograma, orçamento e planos de longo prazo do cliente.
A questão da redução de taxa também se cruza com o período de permanência. Se alguém planeja ficar na casa por dois a três anos, a taxa de juros importa menos do que o preço de compra e os incentivos negociados, já que um preço de compra mais baixo afeta os impostos sobre a propriedade e deixa mais margem na hora de vender. Se a casa for uma residência principal de longo prazo ou investimento, garantir a menor taxa possível se torna uma prioridade maior. A resposta certa depende dos objetivos individuais do comprador, não do que o escritório de vendas da construtora está promovendo naquele mês.
Compradores que entram em um escritório de vendas de novas construções sem esse preparo estão em desvantagem. Antes de se envolver com a equipe de financiamento da construtora, os compradores devem saber seu valor pré-aprovado com um credor externo, entender o que os incentivos da construtora realmente exigem e ter uma noção clara de suas próprias prioridades — seja taxa, preço, custos de fechamento ou melhorias incluídas. As construtoras têm flexibilidade, especialmente em casas de estoque que foram concluídas e estão paradas em seus livros, já que a cada mês que a casa não vende, a construtora perde dinheiro. Isso cria espaço de negociação que compradores preparados podem aproveitar. Para mais informações sobre quais perguntas fazer antes de entrar em um escritório de vendas, os compradores podem começar aqui.
