A pergunta mais frequente no Condado de Palm Beach este ano é se o mercado imobiliário está desmoronando. Os dados sugerem uma narrativa diferente: dois mercados separados operando nos mesmos CEPs, cada um se movendo em seu próprio ritmo. Casas unifamiliares permanecem em território de vendedor, enquanto os condomínios mudaram para um mercado de comprador, de acordo com Loodmy Jacques, corretora de imóveis que lidera a The Jacques Team na Keller Williams Reserve em West Palm Beach.
Jacques observa que a diferença entre os dois segmentos é evidente não apenas no preço, mas no tempo e na alavancagem. Casas unifamiliares no condado têm cerca de 3,5 meses de oferta, um nível ainda associado a um mercado de vendedor. Os condomínios, por outro lado, estão mais próximos de 6,7 meses de oferta. A casa unifamiliar mediana entra em contrato em cerca de 40 dias, em comparação com cerca de 69 dias para os condomínios. Casas unifamiliares normalmente fecham perto de 95% do preço de tabela original, enquanto os condomínios fecham em torno de 93%. Esse mês extra no mercado tem peso, pois cada semana adicional tende a atrair ofertas mais baixas. Múltiplas ofertas ainda ocorrem em casas com preços bem ajustados, mas são incomuns em condomínios, a menos que o prédio seja mais novo ou totalmente financiado.
Os preços dos condomínios, no entanto, não desmoronaram. Jacques estima que o preço mediano dos condomínios subiu cerca de 5% em relação ao ano anterior. Muita da pressão sobre condomínios mais antigos remonta às reformas que a Flórida adotou após o colapso do Surfside em 2021. Por anos, as associações podiam optar por não financiar reservas, e muitas o fizeram. Prédios de três andares ou mais agora devem concluir um Estudo de Reserva de Integridade Estrutural e reservar dinheiro para os reparos que ele identificar. "Os proprietários de prédios mais antigos agora estão pagando por décadas de reparos adiados de uma só vez", diz Jacques. Esse custo chega como mensalidades mais altas, taxas extraordinárias, ou ambos. O financiamento também se apertou. Jacques estima que apenas cerca de 21 dos aproximadamente 2.400 prédios de condomínios do Sul da Flórida são aprovados para empréstimos FHA, e mais da metade das compras de condomínios no Condado de Palm Beach agora são pagas em dinheiro.
O lado das casas unifamiliares enfrenta o problema oposto. Muitos proprietários com hipotecas de juros baixos estão ficando onde estão, e Jacques estima que o condado tem cerca de 24% menos casas unifamiliares disponíveis do que um ano atrás. A preferência dos compradores também está mudando, para possuir terrenos sem regras de associação e para financiamentos mais simples. Isso não faz voltar a ser 2021. Os compradores continuam sensíveis ao preço, e casas com preços alinhados ao mercado tendem a se mover rapidamente, enquanto as que não estão podem ficar paradas.
O número de condomínios em todo o condado pode enganar. Uma manchete mostrando preços de condomínios subindo 5% mistura prédios mais novos e bem financiados com outros mais antigos que podem estar estáveis ou em queda. Para uma unidade individual, diz Jacques, o estudo de reserva e a saúde financeira do prédio importam mais para o preço do que a mediana do condado. Isso torna o lado comprador do processo cada vez mais sobre documentos do que sobre metragem quadrada.
A história imobiliária do condado entrando no outono é menos sobre direção do que sobre divergência. Casas unifamiliares estão sendo precificadas contra uma escassez. Condomínios, como diz Jacques, "são uma decisão prédio a prédio". Para compradores e vendedores, isso significa que entender a dinâmica específica de cada tipo de imóvel é crucial. Vendedores de casas unifamiliares ainda podem desfrutar de condições favoráveis, mas vendedores de condomínios precisam navegar por um cenário mais complexo moldado por exigências de reserva e restrições de financiamento. À medida que o mercado continua a evoluir, manter-se informado sobre essas tendências divergentes será fundamental para tomar decisões imobiliárias sólidas.
