Uma nova iniciativa federal de habitação direcionou o Government Accountability Office a estudar uma definição formal de renda para a classe média, aproximadamente 80 a 120 por cento da renda média da área (AMI), e recomendar onde essa faixa se encaixa na política nacional de habitação. Para as famílias nessa faixa, o reconhecimento está atrasado. Durante anos, o inquilino que ganha cerca de 90 por cento da AMI caiu no meio do sistema: bem pago demais para se qualificar para habitação subsidiada acessível, não bem pago o suficiente para novos apartamentos Classe A.
Ron Kutas, Diretor Executivo da OneWall Communities, construiu um portfólio de habitação para trabalhadores em torno desse inquilino por 15 anos. Sua leitura da nova medida é que ela importa mais como um sinal do que como uma solução, e que a forma como está sendo descrita já está errada.
A primeira correção que Kutas oferece é técnica, mas importante. A medida não define habitação para trabalhadores, diz ele. Ela ordena que o GAO estude a questão e recomende uma faixa de renda da classe média. “Washington não a nomeou especificamente”, diz ele, mas o pedido em si é uma admissão de que algo no arcabouço estava faltando. O valor prático, em sua visão, é a alavancagem futura. Uma vez que exista um padrão federal, um credor, um comitê de investimentos ou uma câmara municipal pode apontar para ele em vez de discutir o que as palavras significam. Essa clareza, ele observa, ainda está um pouco distante.
Kutas enquadra a lacuna em termos de quem o inquilino se tornou. Ganhar 80 por cento da AMI, argumenta ele, agora é o que conta como classe média, quando antes eram necessários 60 por cento para viver confortavelmente. A inflação, o custo dos bens e a economia de administrar apartamentos mais antigos moveram a linha. As pessoas nessa faixa, em sua descrição, são professores, enfermeiros, policiais e supervisores de armazém: famílias que não precisam de subsídio, mas que precisam de uma política que impeça a habitação da qual dependem de desaparecer.
Apesar de toda a rotulagem na medida, Kutas aponta que a maior parte dela não carrega dotação orçamentária, o que limita o quanto pode mudar no curto prazo. Dispositivos foram nomeados sem financiamento anexado. A mudança que ele acha que pode importar são os limites mais altos de empréstimos multifamiliares da FHA, que ele chama de melhor dispositivo do pacote, finalmente alcançando o que os edifícios realmente custam. Uma restrição a grandes investidores institucionais comprando casas unifamiliares, por outro lado, ele lê como majoritariamente apresentacional, já que o produto build-to-rent, onde a maior parte desse capital se concentra, está excluído do limite.
Onde Kutas gostaria de ver o foco da política é na preservação. O país tem um estoque envelhecido de apartamentos para trabalhadores, e a economia de mantê-los está se tornando mais difícil: impostos, seguros, mão de obra e custos de juros mais altos contra a regulação de aluguéis em muitos estados que limita o lado da receita. Pressionado em ambas as pontas, argumenta ele, um proprietário começa a cortar: equipe de manutenção menos qualificada, paisagismo adiado, uma unidade de HVAC reparada muito além do ponto de substituição, e o edifício desliza para o fundo do mercado e, eventualmente, sai do estoque utilizável. Subsídios ou incentivos para reinvestir nesses ativos, em sua visão, fariam mais do que outro rótulo.
Perguntado sobre o que precisaria ver antes de confiar em novas diretrizes federais em um negócio real, Kutas citou três coisas. Velocidade, porque o financiamento do HUD pode levar até nove meses para fechar, o que o torna um forte produto de refinanciamento, mas inviável para uma aquisição em um prazo normal. Conformidade, porque um regime de elegibilidade para trabalhadores que espelhasse a complexidade das regras de habitação acessível colocaria o produto fora do alcance da maioria dos operadores. E certeza, porque ninguém subscreverá uma manutenção de dez anos com regras que uma nova administração pode reescrever em dois.
Mesmo nomear a lacuna, admite Kutas, é uma vitória. Se a medida se tornará mais do que um nome dependerá de financiamento e de diretrizes que ainda não foram escritas. Por ora, o inquilino de renda média foi notado, o que não é o mesmo que ser ajudado.
