Se você possui um imóvel à beira d'água e seu mapa de inundação da FEMA mostra baixo risco, pode se sentir seguro. Esse sentimento pode estar a uma tempestade de distância de custar tudo, segundo Albert Slap, fundador da RiskFootprint™.
Slap passou mais de uma década trabalhando com proprietários, credores e profissionais de due diligence em riscos naturais. Sua mensagem para proprietários de imóveis à beira d'água que confiam apenas nos mapas da FEMA é direta: o mapa não está contando toda a história.
"Os mapas de inundação da FEMA não incluem inundações por chuvas intensas", diz Slap. "Onde quer que chova, pode inundar. Essa é a parte que a maioria dos proprietários só ouve quando é tarde demais."
Os mapas de inundação da FEMA foram criados para um tipo específico de risco: inundações fluviais, ou seja, transbordamento de rios e córregos, e ressacas costeiras de grandes tempestades. Eles fazem isso bem. O que não fazem é modelar inundações pluviais, causadas pela chuva. Esse é o tipo de inundação que ocorre quando uma tempestade despeja vários centímetros de chuva em curto período e os sistemas de drenagem não conseguem acompanhar.
Para proprietários de imóveis à beira d'água, essa distinção é crítica. Uma propriedade situada em uma bela baía, canal, enseada costeira ou até mesmo um lago pode aparecer no mapa da FEMA como baixo risco ou até mesmo fora de qualquer zona de inundação. O mapa não está errado sobre o risco fluvial. Simplesmente não diz nada sobre o que acontece quando três polegadas de chuva caem em duas horas.
Os mapas da FEMA também têm um problema de idade. Muitos foram desenhados décadas atrás e não foram atualizados para refletir mudanças no desenvolvimento urbano, infraestrutura de drenagem ou os padrões de chuva mais intensos que o país tem visto nos últimos anos.
As consequências da confiança equivocada nos mapas da FEMA se mostraram em detalhes devastadores durante o furacão Harvey em 2017. Aproximadamente 150.000 casas na área de Houston inundaram. Setenta por cento delas estavam na Zona X da FEMA, a designação para áreas de menor risco de inundação. A maioria desses proprietários não tinha seguro contra inundações porque o mapa (e em muitos casos seu credor e corretor de seguros) disse que não precisavam. Harvey causou cerca de US$ 125 bilhões em danos totais.
A inundação não foi causada por transbordamento de rios. Foi causada pela chuva. Harvey pairou sobre Houston por dias e depositou uma quantidade quase incompreensível de água em uma cidade que não tinha razão, de acordo com os mapas da FEMA, para esperar o que aconteceu.
Imóveis à beira d'água enfrentam uma versão dessa mesma exposição. A vista cênica da água que torna a propriedade valiosa também é uma característica geográfica que pode concentrar água rapidamente quando eventos de chuva sobrecarregam a drenagem local.
Uma avaliação de inundação que realmente reflita o quadro completo de risco precisa ir além do que a FEMA oferece. Isso significa integrar modelagem de inundações pluviais e outras junto com os mapas da FEMA. Isso inclui modelos e mapas da NOAA e até mesmo fontes locais, municipais ou estaduais. Além da NOAA, NASA e FEMA, a RiskFootprint™ usa modelos de inundação desenvolvidos pela Fathom e Swiss Re, as mesmas ferramentas usadas por seguradoras e resseguradoras globais, para expandir a base da FEMA e dar aos proprietários uma imagem completa da exposição a inundações em todos os três mecanismos: fluvial, costeiro e pluvial.
Mas a exposição a inundações é apenas parte do quadro. O outro fator crítico é sempre a vulnerabilidade da propriedade, que geralmente depende muito de um número: a altura do primeiro andar do edifício acima do solo. Uma casa à beira d'água elevada sobre estacas com o primeiro andar a quinze pés do solo enfrenta um risco de inundação fundamentalmente diferente de uma propriedade cuja porta da frente se abre diretamente para uma laje no nível do solo, mesmo que ambas apareçam de forma idêntica em um mapa da FEMA ou outro. Usando IA e aprendizado de máquina aplicados ao Google Street View e outras imagens, a RiskFootprint™ usa uma ferramenta que estima a elevação do primeiro andar em mais de 300 milhões de propriedades nos EUA, movendo a análise da exposição bruta para a vulnerabilidade real do edifício.
Slap oferece orientação prática para proprietários à beira d'água que desejam uma imagem mais clara de seu risco real de inundação. Primeiro, não trate uma designação de Zona X baixa da FEMA como um atestado de saúde. Significa que o risco de inundação fluvial em sua área é menor. Não diz nada sobre inundação por chuva. Segundo, verifique se você tem seguro contra inundações independentemente da sua zona FEMA. O seguro federal contra inundações através do NFIP está disponível para qualquer proprietário nos EUA, independentemente da zona de inundação da FEMA em que a propriedade está localizada e custa muito menos do que a maioria das pessoas espera. Slap paga US$ 700 por ano pela cobertura contra inundações em sua própria casa, que fica fora de uma zona de inundação da FEMA, mas que sua própria avaliação RiskFootprint™ sinalizou como tendo exposição a inundações pluviais do campo de golfe adjacente. Terceiro, obtenha uma avaliação de risco de propriedade da RiskFootprint™, que inclui modelagem de inundação pluvial antes de comprar, vender, refinanciar ou renovar seu seguro. Saber sua exposição real a todos os tipos de inundação não é apenas informação útil. Em alguns estados e sob padrões profissionais em evolução, está se tornando uma expectativa.
Uma avaliação completa de risco de inundação para qualquer propriedade residencial nos EUA está disponível por US$ 200 em riskfootprint.com/residential-product. Para proprietários de imóveis à beira d'água que desejam entender o que seu mapa da FEMA não está mostrando, esse é um pequeno preço por uma imagem completa.
