Investidores imobiliários de Nova York estão se afastando dos tradicionais projetos de reforma e revenda e migrando para financiamentos maiores de construção, segundo Ruben Izgelov, CEO e Fundador da We Lend, uma credora privada com sede em Nova York. Izgelov afirma que uma parcela crescente do volume de empréstimos da empresa agora é destinada a construções do zero, conversões de condomínios e extensões verticais ou horizontais, tendência que ele espera que continue pelo resto do ano.
A We Lend historicamente era conhecida por financiar empréstimos rápidos de reforma e revenda em Nova York e Nova Jersey, mas Izgelov diz que essa reputação está desatualizada. A empresa é apoiada por toda a estrutura de capital e toma todas as decisões de subscrição e financiamento internamente, o que lhe permite assumir projetos mais complexos além de reformas padrão.
Segundo Izgelov, o modelo padrão de reforma e revenda — comprar um imóvel, investir entre US$ 50.000 e US$ 100.000 em reformas cosméticas e revender — não gera mais os retornos de antes. O aumento dos custos e margens mais apertadas levaram os investidores a projetos maiores e mais complexos. "Os retornos dos nossos tomadores têm sido comprimidos", disse Izgelov. "O modelo geral de reforma e revenda não funciona mais como antes, então os investidores tiveram que ser criativos, o que exige um trabalho de construção e reforma mais pesado e substancial."
Essa mudança é evidente nos números. Os orçamentos de construção nos negócios que chegam à We Lend cresceram da faixa de US$ 100.000 a US$ 200.000 para a faixa de US$ 1 milhão a US$ 2 milhões. Em alguns casos, o orçamento de construção agora excede o preço de compra do próprio imóvel.
Projetos maiores trazem mais riscos, e Izgelov diz que a We Lend gerencia esse risco focando em mercados que conhece bem e exigindo documentação que a maioria dos credores ignora. Antes de financiar uma conversão ou extensão, a empresa exige uma carta do arquiteto confirmando que a obra pode prosseguir conforme o direito, sem necessidade de rezoneamento ou pedidos de variação. Em obras maiores, a empresa também exige que os empreiteiros gerais assinem garantias de conclusão.
"Queremos que os empreiteiros gerais estejam tão comprometidos com o projeto quanto o tomador, sem precisar garantir o empréstimo pessoalmente. Eles estão garantindo que o projeto seja concluído", disse Izgelov. "Isso mantém o campo nivelado entre o tomador e o empreiteiro geral, especialmente quando o tomador nunca trabalhou nessa escala antes."
Dois negócios recentes ilustram a gama de projetos que a We Lend está financiando. Em um deles, um comprador adquiriu um prédio de oito unidades como propriedade bancária depois que o credor anterior se recusou a financiar melhorias. A We Lend financiou a conversão desse prédio em 16 unidades totalmente alugadas. O comprador agora está em negociações com vários bancos sobre um refinanciamento que devolveria parte do capital original para o próximo projeto.
Em um negócio separado em um subúrbio rico de Nova Jersey, um comprador estava cerca de 85% concluído na construção de uma casa de 2.000 m² quando a venda de uma faixa de terreno para um vizinho exigiu o pagamento de um empréstimo privado existente. A We Lend reestruturou e refinanciou esse empréstimo, fornecendo o pagamento junto com uma pequena injeção de capital para concluir a construção restante.
Izgelov diz que o maior erro de cálculo que vê de investidores de reforma e revenda migrando para projetos maiores é o prazo. Um empréstimo típico de reforma e revenda dura de seis a oito meses, mas construção do zero, grandes conversões e extensões geralmente levam muito mais tempo. "Faça um orçamento cuidadoso para os juros que devem ser pagos durante esse período", disse ele. "Opções de extensão embutidas com seu credor ajudam, ou melhor ainda, comece com um prazo superior a 12 meses. Oferecemos prazos de 18 meses e já fizemos pelo menos um empréstimo de 24 meses."
Ele também alertou contra construir seguindo uma tendência em vez de atender à demanda. "Se há demanda para um projeto desse tamanho ou porte, ótimo. Mas não construa uma megamansão em um bairro que não a suporta só porque é a tendência", disse ele.
Mais informações sobre como a We Lend estrutura seus empréstimos estão disponíveis na página How It Works da empresa.
