Investidores credenciados com milhões em patrimônio líquido rotineiramente tomam decisões de investimento que nunca tomariam em seus negócios principais. Eles investem em sindicatos imobiliários com base na confiança em uma pessoa, em vez de verificação dos fatos. Depois se perguntam por que os negócios têm desempenho abaixo do esperado, de acordo com Mor Milo, cofundador e CEO da Relli, uma plataforma PropTech que conecta investidores credenciados a oportunidades de sindicatos imobiliários comerciais.
Milo, que trabalha com operadores e investidores na plataforma, observa que a maioria dos limited partners (LPs) hesita em fazer due diligence porque está fora de sua área de especialização. Essa hesitação custa dinheiro e revela um mal-entendido fundamental sobre o que realmente é due diligence no investimento imobiliário.
Os investidores frequentemente gastam tempo significativo avaliando relacionamentos com patrocinadores—participando de jantares, fazendo perguntas e construindo rapport. Eles chamam isso de due diligence, mas Milo argumenta que não é. "Acho que os investidores individuais gastam muito tempo focados em como se sentem em relação à marca", explica Milo. "Há muitos investidores que entram cegamente em um negócio porque se sentem confortáveis com o relacionamento."
Essa abordagem funciona até que não funciona. Milo cita um exemplo de um operador com anos de sucesso e bilhões sob gestão que fez premissas de subscrição dramaticamente erradas para uma única propriedade. O negócio ficou submerso apesar de fundamentos de mercado sólidos. "Eles eram muito capazes de alugar aquele negócio, mas devido a uma má subscrição, esse negócio agora é negativo", observa Milo. "Então, embora essa pessoa fosse um ótimo profissional de marketing e tenha levantado uma tonelada de dinheiro, isso não significa que seja um bom operador."
A distinção é importante: um patrocinador pode ser excepcional em captar recursos e terrível em operar propriedades. A confiança na pessoa não diz nada sobre a qualidade da análise da propriedade.
Investidores profissionais usam checklists. Eles avaliam cada oportunidade com base nos mesmos critérios e não abrem exceções porque gostam do patrocinador. Milo recomenda ter um checklist de itens específicos para analisar em cada negócio como um barômetro para saber se você gosta do negócio, semelhante a ter uma estratégia ao investir no mercado de ações.
Milo identifica três categorias críticas de checklist: o patrocinador, o negócio e o mercado. Para o patrocinador, os investidores devem perguntar quem está tomando a decisão, quantos negócios eles concluíram, o que aconteceu com esses negócios, quantos completaram o ciclo, qual o tamanho da equipe e qual é seu histórico nos últimos cinco anos. "Eles podem provar que essa tese está alinhada?", pergunta Milo, enfatizando a compreensão da estratégia geral de investimento do patrocinador, não apenas do negócio individual.
Para o negócio, os investidores devem determinar se ele corresponde aos seus critérios: classe de ativo, prazo de retorno, condição e mais. Em seguida, aprofundar-se nos custos de reposição e premissas. Por exemplo, em São Francisco, se um patrocinador assume US$ 350 por pé quadrado quando as taxas de mercado estão entre US$ 900 e US$ 1.000, isso é um sinal de alerta. Da mesma forma, suposições de aumento de aluguel de 2% versus 5% ao ano criam diferenças enormes nos retornos.
Em relação ao mercado, os investidores precisam avaliar se as condições de mercado suportarão o negócio. Considerações importantes incluem se o financiamento da dívida é fixo ou flutuante. Milo compartilha um exemplo de um operador que adquiriu uma propriedade em um mercado forte, posicionou-a bem e alcançou resultados operacionais excelentes, mas a dívida de taxa flutuante tornou-se ingerenciável quando as taxas subiram, transformando o negócio em prejuízo apesar da execução perfeita. "Você quer olhar para o mercado e dizer: ok, este produto se encaixa no mercado, este produto se encaixa na comunidade geográfica", aconselha Milo.
A maioria dos investidores superestima seu conhecimento sobre sindicatos imobiliários. Consultores financeiros que se destacam com ações e títulos frequentemente confiam em patrocinadores de maneiras que nunca confiariam em emissores de ações. "Eles conhecem fundos de índice e fundos mútuos. Eles esperam que a pessoa que está vendendo o negócio saiba mais sobre essa classe de ativos do que eles", observa Milo. "Então, eles confiam nessas pessoas porque confiam nelas, em vez de confiar, mas verificar."
Antes de investir, Milo sugere fazer três perguntas: Você tem uma estratégia de investimento por escrito que não depende de nenhum negócio específico? Você tem um checklist de itens específicos que avalia para cada oportunidade? Você rejeitará negócios que não atendam aos seus critérios, mesmo que goste do patrocinador? Se a resposta for não para qualquer uma delas, você não está fazendo due diligence—está tomando uma decisão emocional disfarçada de análise.
Os sindicatos imobiliários oferecem oportunidades genuínas para portfólios diversificados, mas somente se os investidores aplicarem o mesmo rigor analítico que usam em outros lugares. Confie no patrocinador, mas verifique tudo.
