Uma pesquisa recente de sentimento descobriu que 38% dos investidores esperam que as condições de mercado melhorem, mas mais de um terço planeja não comprar nada este ano. Essa lacuna entre otimismo e ação não é nova, mas em um mercado onde os aluguéis de apartamentos no sudeste de Michigan ainda estão subindo e os compradores superam consistentemente os vendedores, o custo de ficar de fora está se acumulando, de acordo com Larry Gotcher, proprietário e corretor da Resource Realty Group em Ann Arbor, Michigan.
Gotcher, que viu esse padrão se repetir em todos os grandes ciclos das últimas três décadas, diz: "Os investidores estão sendo muito exigentes com o que compram. Comprar imóveis nos Estados Unidos é uma das coisas mais lucrativas que você pode fazer. É difícil errar, mesmo que você cometa um erro, porque você recupera a valorização ao longo do tempo."
Existe uma versão de cautela que protege os investidores de maus investimentos, e outra que os mantém à margen enquanto os imóveis se valorizam sem eles. Os investidores que constroem carteiras significativas, na visão de Gotcher, são aqueles que fecham mais transações e ganham um pouco de cada vez, em vez de esperar por uma vitória esmagadora em um único negócio. "Você não precisa ganhar na loteria em todos os negócios", diz ele. "Prefiro fechar mais transações e ganhar um pouco de cada vez. No final, você vai ganhar mais porque possui mais propriedades."
Em um mercado como o sudeste de Michigan, onde o estoque de apartamentos tem sido cronicamente escasso por décadas e os aluguéis aumentaram consistentemente, esperar por condições perfeitas significa ver os preços de entrada subirem enquanto o momento ideal continua se afastando.
Após mais de 30 anos no mercado imobiliário comercial, Gotcher identificou duas perguntas que sinalizam um comprador que não vai fechar negócio. A primeira é perguntar por que o vendedor quer vender. "Por que alguém entra no mercado imobiliário? Comprar barato e vender caro", diz Andrea Gotcher, que lida com transações residenciais e análises na empresa. "Eles só querem passar para um projeto diferente ou querem o dinheiro deles." A segunda é pedir para ver as finanças do vendedor para avaliar o desempenho passado. "O que outra pessoa fez para levar o negócio à falência não importa", diz Andrea Gotcher. "Conhecemos nossa área. Sabemos o que podemos fazer com a propriedade. Baseamos nossos números nisso."
Para investidores com conhecimento genuíno do mercado, a lente correta é focar no que eles podem produzir com sua experiência operacional, financiamento e abordagem de gestão, não no que o proprietário atual produziu.
Os critérios de aquisição de Gotcher são simples: as propriedades precisam gerar fluxo de caixa igual ou acima de zero após o serviço da dívida. Fluxo de caixa negativo mensal é o limite mínimo que ele não ultrapassa, porque abaixo dessa linha, todas as outras suposições do negócio precisam estar exatamente corretas para evitar perdas. O ponto de equilíbrio mensal é aceitável, pois a depreciação fiscal gera um retorno real além disso, e a valorização de longo prazo faz o resto. Um negócio que parece medíocre no papel hoje tende a parecer uma decisão sólida daqui a cinco ou dez anos.
"A chave é possuir o máximo de imóveis possível", diz Gotcher. "Se você for muito exigente com o que compra, não vai adquirir muitos imóveis."
Se há um princípio único que percorre todos os conselhos que Gotcher dá, é este: comprar e manter. "Não se assuste com condições temporárias de mercado que o forçam a vender", diz ele. "Certifique-se de manter pelo maior tempo possível." Isso se aplica em um ambiente de altas taxas de juros, em um mercado estável e em uma recessão. Os investidores que venderam por medo durante o ciclo de 2008 — especialmente em mercados resilientes como Ann Arbor — saíram significativamente atrás daqueles que permaneceram. O tempo corrige a maioria dos erros de subscrição em imóveis de maneiras que são quase impossíveis de recuperar se você estiver à margem.
O mercado de hoje, com taxas ainda elevadas e muitos compradores esperando por condições que podem nunca chegar, é outra versão do mesmo teste. Os investidores que estão adquirindo agora, a preços razoáveis e com suposições sólidas, provavelmente olharão para trás e verão este como um bom ponto de entrada. Aqueles que esperam por certeza estarão olhando para preços mais altos até lá.
