Um número significativo de investidores imobiliários que poderiam se beneficiar da segregação de custos nunca ouviu falar dela por meio de seu preparador de impostos, de acordo com Brian Kiczula, diretor da CostSegRx. Alguns foram informados de que não valia a pena para sua propriedade, enquanto outros tiveram contadores que simplesmente não mencionaram o assunto. Para muitos, o resultado são anos de depreciação linear em ativos que poderiam estar gerando economia fiscal desde o primeiro dia.
Kiczula vê esse padrão consistentemente, e sua explicação é direta: os estudos de segregação de custos costumavam ser caros demais para propriedades menores. Estudos em propriedades menores custavam milhares de dólares, às vezes dezenas de milhares. Para um contador que gerencia clientes com modestos portfólios residenciais, a conta simplesmente não fechava. Recomendar um estudo que custava mais do que o benefício que produzia não era um bom conselho. Então, o padrão tornou-se a depreciação linear em todo o ativo, e esse padrão permaneceu. Muitos contadores que trabalham com investidores imobiliários nunca atualizaram seu pensamento porque sua base de clientes nunca os pressionou para isso.
O que mudou é que estudos baseados em engenharia agora podem ser realizados de forma econômica em propriedades residenciais menores. Não relatórios gerados por IA, nem calculadoras online, mas estudos detalhados de engenharia. Kiczula é claro sobre essa distinção: "Não estou falando de um estudo de segregação de custos faça-você-mesmo ou de um cálculo online. Estou falando de um estudo de engenharia onde alguém examina a propriedade e fornece um estudo preciso."
Além do custo, Kiczula aponta para uma lacuna de conhecimento. Alguns preparadores de impostos simplesmente não são profundamente familiarizados com estratégias de investimento imobiliário, ou seus clientes imobiliários representam uma parcela pequena o suficiente de sua carteira para que a segregação de custos nunca se tornasse uma especialidade. "Eles não são contadores voltados para investidores, ou não são bem versados em imóveis, ou talvez seus clientes possuam imóveis, mas não o suficiente para que essa seja uma opção que eles estejam oferecendo", diz ele. Isso não os torna maus contadores. Significa que o investidor pode precisar trazer o tópico à mesa por conta própria.
A abordagem recomendada por Kiczula é deliberada. Não faça um estudo de segregação de custos primeiro e depois entregue ao seu preparador de impostos como algo já decidido. Obtenha uma estimativa gratuita de benefício, leve-a ao seu contador e deixe que ele a revise em relação à sua situação fiscal específica antes de se comprometer com qualquer coisa. "Não estou dizendo para fazer um estudo de segregação de custos e depois levá-lo ao seu profissional de impostos", diz ele. "Estou dizendo para obter uma estimativa e depois ver como os benefícios podem se aplicar à sua situação específica." Essa abordagem faz duas coisas: remove o atrito da conversa porque seu contador está avaliando números reais em vez de uma apresentação genérica, e respeita o fato de que a depreciação realmente ajuda você depende inteiramente do seu quadro fiscal, especificamente se você está gerando renda ativa ou passiva e se pode usar as perdas da maneira que espera.
Kiczula adota uma postura equilibrada em relação à resistência. Se um contador olhar para os números e concluir genuinamente que não é adequado para o cliente, ele frequentemente concorda com eles. Ele arquivou propostas em casos em que concluiu que o estudo não serviria bem ao cliente, incluindo situações em que o investidor planejava vender a propriedade em breve e enfrentaria a recuperação da depreciação, ou onde o investidor simplesmente não poderia usar as perdas que o estudo geraria. "Não me importo de cancelar propostas", diz ele. "Não quero, mas faz parte do negócio." Se a objeção do seu contador for baseada em falta de familiaridade com a segregação de custos, em vez de uma análise genuína da sua situação, vale a pena uma segunda conversa. Obter uma estimativa independente coloca números reais na mesa e dá a ambos algo concreto para avaliar.
A CostSegRx oferece estimativas de benefício gratuitas sem obrigação de prosseguir.
