Investidores imobiliários sabem que uma exchange 1031 permite adiar o imposto sobre ganhos de capital ao vender um imóvel e reinvestir o valor em outro. Poucos entendem como a segregação de custos se encaixa nessa transação e o erro específico que pode silenciosamente minar o benefício fiscal antes mesmo de a nova compra ser concluída.
De acordo com Brian Kiczula, da CostSegRx, o problema quase sempre se resume a uma coisa: não identificar corretamente a base excedente.
Quando você faz uma exchange 1031, o método de depreciação do imóvel alienado é transferido para o imóvel substituto. Esse valor transferido é sua base existente. Normalmente, a única parcela sobre a qual se pode realizar um estudo de segregação de custos é o que está acima disso, a base excedente, que representa um novo investimento genuíno no imóvel.
O erro que Kiczula vê com frequência é investidores, e às vezes seus contadores, confundirem o ganho que foi transferido com o que resta como nova base depreciável. “Muitas vezes eles simplesmente pegam o ganho transferido para o novo imóvel e assumem que, depois de retirar esse ganho, o restante é a base excedente”, diz ele. “Esse não é o cálculo correto.”
Se você usar o número errado, corre o risco de comprometer a própria exchange. Como você está trocando imóveis de natureza similar, a precisão aqui não se trata apenas de obter mais depreciação. Trata-se de não colocar em risco a exchange 1031 como um todo.
Nem toda exchange 1031 cria uma oportunidade para um estudo de segregação de custos. Se você vendeu um imóvel e adquiriu um substituto por apenas um valor ligeiramente maior, a nova base efetiva nesse imóvel pode ser insignificante. Pagar por um estudo quando há pouca ou nenhuma base excedente simplesmente não vale a pena.
É por isso que Kiczula enfatiza fazer as contas antes de contratar. “Precisamos calcular antecipadamente se há benefício em realizar um estudo de segregação de custos”, diz ele. “Porque nem sempre há.”
Um dos pontos mais negligenciados sobre exchanges 1031 é que a colaboração entre o profissional de segregação de custos e o preparador de impostos precisa acontecer cedo. Não depois que o estudo é concluído. Não depois que o imóvel é adquirido. Antes do início do trabalho.
Para fazer o trabalho corretamente, o provedor de segregação de custos precisa de mais do que apenas um extrato de fechamento e os documentos da exchange 1031. Eles precisam da programação completa de ativos fixos do imóvel original, mostrando o que já estava sendo depreciado e como, além de uma visão clara de como a exchange foi estruturada. Sem tudo isso, qualquer estimativa de benefício é construída sobre informações incompletas.
Se você está entrando em uma exchange 1031 e planeja explorar a segregação de custos no imóvel substituto, a documentação mais importante inclui o extrato de fechamento tanto da venda quanto da aquisição, os documentos da exchange 1031 mostrando o que foi transferido e a programação de ativos fixos do imóvel alienado. Essa programação é o que permite que seu provedor de segregação de custos calcule adequadamente a base transferida e determine se existe uma base excedente.
A exchange é frequentemente a versão mais complicada de uma aquisição padrão. Mas o princípio central é o mesmo: colocar os números certos diante das pessoas certas antes de prosseguir.
