Incorporadores que avaliam espaço de varejo térreo em projetos de uso misto normalmente o fazem com base em aluguel, receita operacional líquida, ocupação e custos de locação. Ann Ehrhart, estrategista de varejo de Boston, Massachusetts, e fundadora da EVERSTREET, argumenta que essa abordagem captura apenas parte da história econômica e pode levar os incorporadores a subestimar o que uma mistura bem escolhida de inquilinos faz por um imóvel inteiro.
"O endereço de um imóvel não muda, mas o valor de sua localização pode melhorar", disse Ehrhart. Todo projeto que sua empresa assume começa com a mesma pergunta: como esta localização pode se tornar mais valiosa do que é hoje? Em sua visão, o varejo é uma das ferramentas mais eficazes para responder a isso, porque seu impacto vai muito além das paredes do espaço que ocupa.
Ehrhart usa um restaurante como exemplo. Pode ocupar apenas 5.000 pés quadrados, mas um bom restaurante pode fazer as pessoas quererem morar perto, trabalhar perto, visitar com mais frequência e passar mais tempo no bairro. Em empreendimentos de uso misto, o varejo também funciona como uma comodidade que ajuda a alugar os apartamentos ou escritórios acima dele. "Tudo isso é valor real, mas não captura o impacto econômico total de um ótimo varejo e de um ótimo lugar", disse ela. "A vitrine cria a experiência. A localização captura o multiplicador."
As implicações se estendem à forma como os incorporadores subescrevem e merchandisam os programas de varejo. Ehrhart aponta pesquisas que mostram que ambientes caminháveis de uso misto apresentam prêmios mensuráveis nos valores dos imóveis, aluguéis residenciais e aluguéis comerciais e de escritórios em comparação com locais não caminháveis. Pesquisas municipais que ela revisou também mostram que distritos caminháveis de uso misto geram mais receita de imposto predial por acre do que empreendimentos de menor densidade. Ela é cuidadosa quanto à causa: "As pessoas não estão pagando um prêmio por calçadas. Elas estão pagando pelo que as calçadas as conectam." Restaurantes, lojas, academias, entretenimento, serviços e espaços públicos dão às pessoas motivos para caminhar e motivos para escolher uma localização em vez de outra.
Essa dinâmica não se limita a centros urbanos estabelecidos. Em grandes empreendimentos de planejamento integrado, a propriedade pode moldar a densidade, as ruas, os espaços públicos, a gastronomia e as conexões entre usos. "Você está criando uma localização em vez de simplesmente reagir a uma", disse Ehrhart, e é aí que o planejamento para o valor futuro da localização mais importa.
A conclusão não é que os incorporadores devam adicionar mais área de varejo. Segundo Ehrhart, o multiplicador vem do varejo certo, não do máximo de varejo. A EVERSTREET avalia o ajuste por meio da demanda de mercado, definida como a interseção entre a demanda do consumidor e a demanda dos inquilinos, e então alinha merchandising, design e subscrição em torno dessa demanda. "Um ótimo ecossistema de varejo não é necessariamente o maior", disse ela. "É aquele que as pessoas realmente querem usar e que os operadores conseguem ocupar com sucesso." Essa ideia permeia a missão da empresa: os inquilinos de um espaço devem ser apoiados pela comunidade ao redor para que o espaço tenha desempenho ao longo do tempo, e o varejo que o bairro não usa trabalha contra um projeto, não a favor dele.
No nível da vitrine, Ehrhart incentiva incorporadores e investidores a fazer uma segunda pergunta ao lado de quanto aluguel um inquilino pode pagar: o que este investimento em varejo pode fazer pelo valor da localização? O inquilino que paga mais pode não ser o que mais contribui para a retenção residencial, a demanda por escritórios ou o fluxo de pedestres. Isso não significa subsidiar o varejo sem disciplina, disse ela, mas ser claro sobre qual retorno está sendo buscado e onde ele aparecerá, seja na receita da vitrine, nos aluguéis residenciais, na retenção, na demanda por escritórios, na visitação, no valor da terra ou no potencial de desenvolvimento futuro. "É aí que o varejo se torna uma conversa sobre alocação de capital, não apenas sobre locação", disse ela. "A pergunta não deve ser apenas: quanto vale esta vitrine? Também devemos perguntar: o que esta vitrine pode fazer pelo valor futuro do lugar ao seu redor?"
