Daniel Kaufman, fundador da Kaufman & Company, uma empresa privada de investimentos e participações com sede em Los Angeles, construiu um histórico que a maioria dos desenvolvedores invejaria: mais de 10.000 unidades multifamiliares desenvolvidas nos últimos cinco anos, inteiramente sem capital externo ou capital institucional. No entanto, recentemente, Kaufman tomou uma decisão contraintuitiva: escolheu fazer menos. Não porque o negócio estivesse com dificuldades, mas porque percebeu que grande parte do que fazia era impulsionado pelo impulso, e não pela intenção.
Kaufman descreve a mudança como um recalibração em direção a trabalhos que ele pode explicar claramente, executar com uma pequena equipe de confiança e realmente apoiar. Ele cita a disciplina de Warren Buffett de investir apenas em coisas que ele entende e usa. Kaufman diz que passou anos envolvido em negócios tão complexos, com estruturas de dívida, créditos fiscais e acordos de capital intrincados, que explicá-los levava uma hora. Ele não quer mais isso. "Quero ser capaz de explicar tudo o que faço em algumas frases", disse. "Não quero me envolver em nada que não entenda como funciona."
Essa clareza está impulsionando seu foco para 2027. Kaufman está concentrando seu envolvimento pessoal em três iniciativas. A primeira é a Oldivai, a plataforma de habitação para trabalhadores que ele preside, que faz parceria com hospitais e distritos escolares para oferecer moradias acessíveis usando construção modular. A segunda é a Mr. Good Container Homes, uma nova empresa que converte contêineres em unidades habitacionais para trabalhadores e acessíveis, visando pessoas em transição e trabalhadores viajantes em mercados de alta demanda e baixa oferta. A terceira é uma série de projetos especiais menores, incluindo a conversão de um moinho em Rumford, Maine, que trará um hotel boutique e novos empregos para uma cidade em grande parte ignorada pela economia em geral.
O fio condutor das três iniciativas é a simplicidade: estruturas de negócios diretas, impacto comunitário mensurável e retornos que não exigem complexidade para serem justificados. Kaufman observa que os desenvolvedores rotineiramente buscam retornos de 30% em projetos grandes e intensivos em capital, com risco de execução substancial. Ele argumenta que projetos menores e alinhados à missão em mercados com baixa oferta regularmente entregam retornos de 15% com menos partes interessadas, estruturas mais limpas e resultados reais. "Quando buscamos esses retornos, perdemos a perspectiva", disse ele. "Obter 15% de retorno é muito bom." Os mercados com baixa oferta que ele visa, cidades secundárias e terciárias onde a demanda supera a nova construção, tendem a ter taxas de vacância próximas de zero e nenhuma necessidade de concessões para atrair inquilinos. A demanda está lá. A complexidade não é necessária.
Para Kaufman, a mudança prática é sobre envolvimento, não apenas estratégia. Anteriormente, como ele descreve, seu papel em muitos projetos era principalmente como fonte de capital. Ele estava movimentando dinheiro e empurrando papéis, em vez de fazer um trabalho que considerasse significativo. No futuro, ele planeja ter uma liderança ativa nas iniciativas que mais lhe importam, em vez de ser um acionista passivo em um grande número de negócios sobre os quais tem visibilidade limitada. É uma troca deliberada: menos escala, mais significado. Para um desenvolvedor que construiu 10.000 unidades sem capital externo, o argumento de que menor pode ser mais inteligente tem algum peso.
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