A maioria dos corretores de imóveis comerciais passa os primeiros dez minutos de uma visita ao local olhando para o pé-direito e docas de carga. Logan Freeman, fundador da Midwest CRE Advisors, com sede em Kansas City, foca na sala elétrica. Essa distinção está impulsionando transações de data centers de borda em mercados secundários do Meio-Oeste, enquanto muitos corretores ainda lutam para entender o conceito de uma instalação de inferência.
Freeman desenvolveu um processo de avaliação repetível para edifícios industriais considerados para conversão em data center de borda. Começa antes mesmo de ele passar pela porta da frente. A primeira coisa que ele procura é a infraestrutura de utilidades externa: uma base de transformador, uma subestação e o tamanho da entrada de serviço. Essas respostas determinam se um edifício merece uma análise mais detalhada. “Se vejo um serviço de 2.000 A em um edifício de 40.000 pés quadrados, fico interessado”, explica. “Se vejo um painel de 400 A, passo adiante, a menos que haja uma história clara de potencial de utilidades.”
Uma vez dentro, sua primeira parada é a sala elétrica. Ele examina o chaveamento, a configuração do painel e a capacidade de carga existente — não apenas o que está lá, mas quanto custaria para atualizar. Um edifício com energia marginal, mas com uma subestação próxima e espaço conhecido para expansão, apresenta um caso de investimento diferente de um com energia marginal e sem capacidade a montante.
A carga de piso é um obstáculo muitas vezes negligenciado. Equipamentos de data center são pesados, e a maioria dos edifícios industriais não é construída para suportá-los. Um armazém padrão com piso classificado para 125 libras por pé quadrado fica aquém das 200 a 300 libras por pé quadrado necessárias para data centers de borda. Quando a capacidade estrutural está ausente, os custos de remediação podem tornar um edifício promissor inviável. O pé-direito também importa, mas de forma diferente do que para armazéns de distribuição. Para um data center de pequeno a médio porte, 12 a 16 pés são suficientes. Mais importante é o espaçamento entre colunas; obstruções criam problemas de layout difíceis de contornar. Plantas livres de colunas ou com vãos largos têm um prêmio.
Infraestrutura de HVAC e resfriamento é a terceira área que Freeman examina. Ele procura pisos elevados, unidades de HVAC existentes e qualquer histórico do edifício sendo usado como instalação de ambiente crítico. Antigas centrais telefônicas e instalações de comutação são particularmente valiosas porque foram construídas para operação contínua 24 horas e geralmente já possuem salas de baterias, conexões de geradores e sistemas de resfriamento redundantes. “Elas foram projetadas para operação ininterrupta 24/7”, observa Freeman. Edifícios com esse uso anterior podem pular anos de trabalho de adaptação e milhões em gastos de capital. Com atrasos na cadeia de suprimentos que empurram os prazos de entrega de equipamentos críticos, como turbinas atrás do medidor, para 24 a 36 meses, começar com infraestrutura já no local pode comprimir um cronograma de implantação em dois anos ou mais.
Além de energia e estrutura, Freeman verifica pontos de entrada de fibra e acesso viário para entrega de equipamentos. Mas nenhum deles é o problema que mais frequentemente mata negócios. “Estou sempre olhando para o telhado”, diz ele. “Infiltração de água anterior em equipamentos de TI é um ponto de interrupção da conversa.”
Uma visita completa para um prospecto sério leva cerca de uma hora, e Freeman traz especialistas em sistemas elétricos, estruturais e mecânicos. “Ao final dessa hora, tenho uma imagem bastante clara se a história de reuso adaptativo é uma adaptação de dois milhões de dólares ou uma reforma completa de vinte milhões”, explica. Os desenvolvedores que acertam também estão fazendo uma terceira pergunta além do edifício em si: quão bem eles podem documentar essa transformação? As empresas que estão se destacando tratam cada negócio fechado como um conjunto de dados para o próximo — histórico do projeto, registros de coordenação e documentação do local levados adiante em vez de arquivados no fechamento.
O princípio mais amplo que Freeman aplica em todos os mercados é este: a pergunta a fazer sobre um antigo sítio industrial não é o que o edifício é, mas ao que ele está conectado. A maioria dos compradores só pensa em fazer a primeira pergunta. Os que fazem a segunda são os que encontram os negócios. Para exemplos de negócios fechados e mais sobre a abordagem da Midwest CRE Advisors para seleção de locais de data center de borda, visite suas histórias de sucesso de clientes.
