Quando uma associação de moradores (HOA) enfrenta um grande reparo, a solução padrão geralmente é uma avaliação especial — dividindo o custo entre os proprietários. Mas esse processo pode levar meses para ser organizado, e mesmo após a aprovação, alguns proprietários não conseguem pagar sua parte com pouco aviso. De acordo com Jack Miller, principal da Gelt Financial, a maioria das administrações não sabe que tomar empréstimos com base nas taxas futuras é uma opção até que já estejam presas.
A Gelt é uma das poucas credoras privadas que financia associações diretamente, uma área que Miller diz ter quase nenhuma concorrência porque a maioria dos credores não está preparada para subscrever esse tipo de negócio. "Não há garantia no sentido tradicional, e nem garantias pessoais dos membros da administração ou proprietários", explicou Miller. Em vez disso, o empréstimo é garantido pela capacidade da associação de aprovar uma avaliação especial ou aumentar as taxas de condomínio para pagá-lo ao longo do tempo.
Essa estrutura significa que a associação toma emprestado com base em seu próprio fluxo de renda, não no prédio em si. Assim que o empréstimo é fechado, a administração normalmente ainda aprova uma avaliação, mas em vez de coletar uma grande quantia única de cada proprietário de uma vez, o pagamento é distribuído e o reparo imediato é financiado imediatamente.
O maior obstáculo que Miller vê não é financeiro — é pessoal. Ele descreveu um caso recente envolvendo dois membros idosos da administração, com 88 e 92 anos, que serviam como presidente e tesoureiro de uma associação de 40 a 50 unidades. Ambos professores aposentados, eles relutavam em aumentar as taxas porque conheciam cada proprietário pessoalmente e não queriam pedir mais dinheiro aos vizinhos.
A resposta de Miller foi direta: se você é proprietário da sua casa, os reparos precisam ser feitos independentemente de quão desconfortável seja a conversa. Administrações que evitam aumentar as taxas porque vivem ao lado das pessoas que estariam cobrando frequentemente acabam com um problema maior depois, quando um vazamento no telhado ou uma janela quebrada se torna uma emergência em vez de um reparo planejado.
Nem toda associação precisa de financiamento externo. Às vezes, proprietários individuais financiam sua própria parte de uma avaliação especial diretamente, em vez de pagar a taxa de um credor. Miller observou que um proprietário poderia razoavelmente perguntar por que deveria pagar a taxa da Gelt quando poderia simplesmente cobrir sua parte, e para proprietários que podem pagar por isso, é uma pergunta justa.
Onde o empréstimo privado faz mais sentido é quando a administração precisa do reparo financiado agora e não pode esperar que uma avaliação de quantia única seja aprovada. A Gelt não é capaz de ajudar todas as associações. Negócios envolvendo dívidas existentes na propriedade geralmente não funcionam, já que a Gelt quer ser a primeira credora, e associações que deixaram um problema crescer demais às vezes precisam de mais reparos do que faz sentido econômico financiar.
O conselho de Miller para as administrações é se antecipar ao cronograma em vez de esperar por uma crise. As associações devem planejar grandes reparos com um ano de antecedência e construir relacionamentos com bancos e outros credores tradicionais primeiro, já que esse financiamento é tipicamente mais barato. O empréstimo privado existe como a opção para administrações que já tentaram esse caminho e ainda precisam de uma maneira de fazer o trabalho.
A Gelt Financial LLC é uma credora privada nacional e compradora de dívidas em dificuldades com mais de 37 anos de experiência em imóveis comerciais e de investimento. Operando em 37 estados, a empresa fornece financiamento ponte, empréstimos de resgate de execução hipotecária e aquisições de empréstimos inadimplentes para investidores imobiliários, operadores e instituições.
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