Bill Douglas, CEO da OpticWise, observou um ponto cego persistente e caro no setor imobiliário comercial: a confusão entre Tecnologia da Informação (TI) e Tecnologia Operacional (TO). Segundo Douglas, a maioria dos grupos de proprietários trata essas duas categorias distintas como uma só, delegando decisões de TO a gerentes de TI que não têm treinamento para gerenciar sistemas prediais de forma eficaz.
A TI gerencia a infraestrutura organizacional, como servidores, e-mail, gerenciamento de identidade e política de firewall — a camada que conecta os funcionários às ferramentas e protege os dados corporativos. A TO, por outro lado, opera o próprio edifício: sistemas HVAC, controladores de iluminação, controle de acesso, gerenciamento de estacionamento, sensores de detecção de vazamentos, elevadores e os dados que eles geram. A TO é o que faz um edifício funcionar de forma eficiente — ou desperdiçadora.
Quando os grupos de proprietários perguntam quem é responsável pela tecnologia em suas propriedades, os gerentes de TI frequentemente se candidatam porque a fiação de baixa tensão parece ser seu domínio. Os gerentes de propriedades também intervêm porque o edifício é sua responsabilidade, enquanto os gerentes de ativos permanecem focados nos relatórios financeiros. O resultado é um vácuo onde ninguém realmente é dono da TO, e a ineficiência prospera.
Douglas explica que, quando ninguém internamente é dono da TO, os fornecedores preenchem a lacuna. Um empreiteiro geral finaliza um edifício e entrega as decisões de tecnologia a um gerente de propriedades sobrecarregado, que então compra soluções em feiras comerciais sem uma estratégia mais ampla. Com o tempo, um edifício típico de 23.000 m² acaba com mais de uma dúzia de sistemas desconectados, redes redundantes e dados espalhados por plataformas de fornecedores inacessíveis ao proprietário.
“Eles têm estratégias para construir propriedades, comprar propriedades, vender propriedades, alugar, aumentar a receita de aluguéis”, disse Douglas. “Mas muitas vezes ignoram o digital. Então os fornecedores mandam.” A consequência não é apenas ineficiência, mas perda de dados. Cada sistema gera dados operacionais que pertencem ao proprietário do imóvel, mas os fornecedores que gerenciam os sistemas detêm esses dados, deixando o proprietário pagando por serviços sem receber a inteligência que eles produzem.
Douglas enfatiza que gerentes de propriedades, gerentes de TI e gerentes de ativos são pessoas capazes, mas estão sendo solicitados a realizar tarefas fora de seu treinamento. “Estamos pedindo às pessoas erradas para fazer as tarefas certas”, disse ele. “O trabalho de um gerente de propriedades é cuidar dos inquilinos e alugar o edifício. Não gerenciar redes que ele nunca projetou e provavelmente não consegue documentar.” Ele usa uma analogia esportiva: você não pediria a um arremessador para ser um rebatedor substituto ou a um running back para jogar como linebacker central — eles podem ocupar essa posição, mas não terão o desempenho de um especialista.
O gerenciamento de TO requer uma estratégia digital, um arquiteto digital e alguém responsável pelos dados que ela produz. Esses papéis podem ser parceiros externos, mas devem existir para preencher a lacuna. A estrutura Peak Property Performance, desenvolvida por Douglas e pelo fundador da OpticWise, Drew Hall, fornece aos proprietários um processo estruturado para auditar seus sistemas, conectá-los, coletar dados e melhorar o desempenho e a lucratividade.
O custo de ignorar a TO é claro: economias de utilidades vêm de saber quando e como a energia é consumida, não de instruir os gerentes de propriedades a usar menos. As taxas de seguro caem quando os proprietários podem documentar o histórico de manutenção e os protocolos de resposta. A experiência do inquilino melhora quando o edifício opera de forma confiável e os problemas são detectados precocemente. Quando a TO não é gerenciada, as luzes ficam acesas em edifícios vazios, danos por água passam despercebidos e os sistemas funcionam com configurações padrão por anos.
“Você perde o controle de suas despesas”, disse Douglas. “E perde os dados que deveria usar para operar de forma mais eficiente e gerar mais receita.” Os dados já estão lá, produzidos por sistemas que o proprietário pagou. A questão é se alguém está posicionado para usá-los. Isso não é um problema de TI ou de gerenciamento de propriedades — é um problema de estratégia que começa com o reconhecimento da TO como sua própria disciplina, com seu próprio retorno.
