Corretores de vendas de investimentos relatam aumento na atividade de transações no fim do ano, à medida que compradores buscam benefícios de depreciação bônus antes do término de 2025. Legislação federal recente restaurou a depreciação bônus de 100% para categorias específicas de imóveis comerciais, incluindo propriedades relacionadas ao setor automotivo, criando uma urgência impulsionada por estratégia fiscal em vez de timing de mercado.
Brittany Megrath, CCIM e sócia principal da M Square Commercial, explica que o fim do ano representa um período particularmente movimentado, pois investidores buscam aproveitar a depreciação em novas aquisições. A provisão de depreciação bônus, que havia gradualmente diminuído de 100% para 40% nos anos anteriores, retornou à força total sob política federal recente. Esta restauração aplica-se especialmente às classes de ativos automotivos, incluindo lava-rápidos e postos de troca rápida de óleo, redirecionando a atenção dos investidores para propriedades que oferecem benefícios fiscais imediatos juntamente com retornos operacionais.
Postos de troca rápida de óleo representam o que Megrath caracteriza como oportunidades subvalorizadas no mercado de arrendamento líquido com único inquilino. Essas propriedades oferecem vantagens fiscais combinadas com características práticas do local e programas estabelecidos de expansão de inquilinos. Eles exigem áreas menores do que os usos automotivos tradicionais, permitindo o desenvolvimento em lotes restritos enquanto se beneficiam do mesmo tratamento de depreciação bônus de 100% que instalações automotivas maiores. Inquilinos corporativos estão expandindo ativamente no espaço de troca rápida de óleo, de acordo com observações do setor.
O ano de 2025 apresentou desafios de execução em todo o setor de imóveis comerciais, com o trabalho de seleção de local e consultoria de desenvolvimento da M Square revelando atrito persistente na conclusão de negócios. Muitos negócios exigiram esforço significativo para serem concluídos, forçando desenvolvedores a serem criativos com soluções de financiamento. Desenvolvedores recorreram cada vez mais a empréstimos privados quando o financiamento institucional se mostrou muito restritivo ou lento, com a escolha da fonte de capital tornando-se mais consequente, pois determina a estrutura do projeto, período de retenção e estratégia de saída.
Olhando para 2026, a M Square antecipa que o declínio contínuo das taxas de juros melhorará o apetite por investimentos em ativos de arrendamento líquido com único inquilino, à medida que retornos alternativos de renda fixa se tornam menos competitivos. Propriedades que oferecem retornos de 6-7% podem recuperar a atenção dos investidores à medida que os rendimentos do Tesouro e as taxas de CD diminuem, melhorando a atratividade ajustada ao risco dos imóveis comerciais em relação a alternativas de menor risco. Inquilinos de pequena área em categorias de café e serviço rápido devem manter programas de expansão até 2026, apesar dos desafios do mercado de financiamento.
O comportamento do setor bancário influenciará a velocidade das transações, com credores institucionais que reduziram a exposição a imóveis comerciais durante a recente incerteza enfrentando decisões sobre o reengajamento com mutuários. A M Square Commercial antecipa facilitar 30-40 transações anualmente nos mercados-alvo nas regiões Sudeste e Médio-Atlântico, com foco nas categorias de bebidas, automotivo e varejo de serviço rápido. Mais informações sobre seus serviços podem ser encontradas em https://www.msquarecommercial.com.
