O setor de habitação para a classe trabalhadora está enfrentando uma crise de disponibilidade de capital, apesar de manter fundamentos demográficos sólidos, criando oportunidades para operadores com sistemas institucionais e expertise em reposicionamento. A OneWall Communities, que gerencia mais de 5.000 unidades habitacionais para a classe trabalhadora no Nordeste e em mercados do Sul em expansão, está posicionada para capitalizar situações de dificuldade onde os operadores não têm acesso a fontes de recapitalização ou liquidez de saída.
"O Nordeste tem realmente demografia e fundamentos sólidos para investir em habitação para a classe trabalhadora", explica Ron Kutas, fundador da OneWall Communities. "Isso não mudou, embora a liquidez no mercado tenha mudado. Há muitos operadores, proprietários e gestores que não têm acesso a capital e, portanto, precisam vender ou recapitalizar seus negócios." A restrição de capital reflete condições mais amplas do mercado, e não o desempenho da classe de ativos. A habitação para a classe trabalhadora, definida como propriedades Classe B que atendem ao que Kutas chama de "a nova classe média americana", demonstrou resiliência através da tese de investimento pós-2008: famílias sobem da habitação Classe C durante a expansão econômica e descem do luxo durante a contração.
No entanto, o setor carrega uma complexidade operacional que prejudicou operadores inexperientes durante o recente ciclo de valorização imobiliária, levando ao recuo do capital institucional enquanto os padrões de subscrição se ajustam. A formação da OneWall como operadores-proprietários verticalmente integrados informa diretamente sua abordagem de gestão para terceiros, permitindo que a empresa ofereça alinhamento que as empresas tradicionais de gestão de propriedades baseadas em taxas têm dificuldade em alcançar. "Quando a gestão da propriedade e a gestão de ativos estão completamente alinhadas, você tem uma chance muito maior de sucesso", explica Kutas. "Empresas de gestão de propriedades que não têm gestão de ativos interna e que não estão necessariamente integradas na subscrição e no plano de negócios desde o início são motivadas por fatores diferentes no nível da propriedade."
Esta perspectiva de operador-proprietário permite que a OneWall atenda clientes terceiros de forma diferente das empresas de gestão tradicionais. Em vez de otimizar apenas para métricas de receita como velocidade de locação e maximização de aluguéis – o foco típico dos gestores baseados em taxas cujas estruturas de remuneração incentivam essas métricas – a OneWall aplica lições aprendidas com a gestão de seu próprio portfólio para entender os objetivos de propriedade em relação ao gerenciamento de despesas, cronograma de despesas de capital e execução de valor agregado. "Por causa de nossa experiência como operadores-proprietários, entendemos como olhar para o investimento de forma holística", observa Kutas. "Podemos aconselhar sobre quais tipos de despesas são necessárias na propriedade ou não são necessárias – isso tem sido um valor agregado muito rápido que trouxemos ao assumir ativos de outras empresas de gestão."
A estrutura de avaliação da OneWall para oportunidades de habitação para a classe trabalhadora segue uma avaliação de três partes examinando fundamentos de mercado, condição física e viabilidade do plano de negócios. A análise de mercado começa no nível micro: base de emprego dos residentes, estabilidade do emprego e posicionamento competitivo dentro da geografia imediata. A avaliação física concentra-se na quantificação da manutenção adiada e na previsibilidade das despesas de capital durante o período de retenção previsto. O desenvolvimento do plano de negócios aborda estratégias específicas de reposicionamento, seja implementando controles de custos, atualizando a infraestrutura física ou direcionando diferentes segmentos demográficos através de ajustes de marketing. "Todas essas três coisas precisam ser analisadas muito de perto antes de tomarmos a decisão de avançar", observa Kutas.
O cenário regulatório do Nordeste surgiu como o desafio mais significativo da OneWall em 2024, levando a mudanças fundamentais nos processos de due diligence. "O ambiente regulatório para nós foi algo que acho que não demos tanta atenção no início de nossa carreira empresarial", explica Kutas. "Investimos em um condado que, do nada, mudou o ambiente regulatório e basicamente congelou toda a atividade de negócios para multifamiliares. Tivemos que realmente mudar nossa estratégia de saída para esses ativos." A experiência mudou a due diligence além da avaliação regulatória atual para incluir análise do cenário político: identificar políticos emergentes e entender suas posições sobre políticas de locador-locatário. "Estamos muito atentos em fazer muita diligência sobre onde não apenas onde o governo atual está do ponto de vista de locador-locatário, mas quem são os novos políticos dinâmicos em ascensão e qual é sua visão para o mercado", diz Kutas.
Esta imprevisibilidade regulatória representa a principal ameaça do setor nos próximos três a cinco anos, complicando as suposições de subscrição quando a direção da política permanece incerta. Ao assumir a gestão de propriedades anteriormente operadas por empresas terceiras, a OneWall consistentemente identifica a otimização de despesas como uma oportunidade imediata de criação de valor. "Vimos empresas de gestão de propriedades que realmente não veem o lado das despesas como algo em que precisam realmente se concentrar", explica Kutas. "Alinhar-nos com a gestão de ativos e a propriedade em termos do que é o plano de negócios real para que possamos aconselhar sobre quais tipos de despesas são necessárias na propriedade ou não são necessárias tem sido um valor agregado muito rápido." A experiência de operador-proprietário informa a avaliação de despesas de maneiras que gestores baseados em taxas sem histórico de propriedade não podem replicar, de acordo com Kutas.
