Estudos de segregação de custos, antes restritos a investidores institucionais que compravam propriedades de US$ 100 milhões, agora estão sendo adaptados para pequenos investidores imobiliários, de acordo com Brian Kiczula, Profissional Imobiliário da CostSegRx. A empresa está mirando investidores na faixa de US$ 1 milhão a US$ 15 milhões, incluindo proprietários de Airbnb, compradores de pequenos hotéis e operadores de parques de RV, que muitas vezes pagam a mais por estudos dimensionados para negócios muito maiores ou os ignoram completamente, deixando benefícios fiscais não aproveitados.
A segregação de custos divide uma propriedade em seus componentes de custo individuais, de modo que ativos de vida curta – como melhorias externas no local, acessórios internos e equipamentos especializados – possam ser depreciados em 5 ou 15 anos, em vez dos padrões de 27,5 ou 39 anos. Com a depreciação de bônus de volta a 100%, os investidores podem antecipar toda a depreciação de ativos de vida curta para o primeiro ano, compensando a renda ativa ou passiva, dependendo da sua situação fiscal.
As empresas que realizam esses estudos, diz Kiczula, projetaram seus fluxos de trabalho e estruturas de taxas em torno de grandes transações e nunca os ajustaram para baixo. “Historicamente, os estudos de segregação de custos eram muito caros, e a maioria das empresas de segregação de custos nos Estados Unidos atende a investidores maiores – seus clientes que estão comprando o prédio de US$ 100 milhões”, diz Kiczula. “Vi que havia uma necessidade real de clientes que estavam investindo em imóveis residenciais, seus clientes do Airbnb, seus investidores que estão comprando pequenos hotéis por US$ 5 milhões.”
O problema não é que propriedades menores não tenham ativos depreciáveis. É que as taxas dos estudos permanecem altas o suficiente para eliminar o retorno sobre o investimento para propriedades com preços de compra mais baixos. Quando uma empresa tradicional analisa um Airbnb de US$ 4 milhões ou uma comunidade de casas móveis de US$ 6 milhões, diz Kiczula, muitas vezes aplica preços projetados para compromissos muito maiores. “As empresas que estão por aí ainda cobram os mesmos preços premium para um estudo muito reduzido”, diz ele.
Essa dinâmica de preços molda a forma como os CPAs aconselham seus clientes. Quando o estudo custa mais do que a economia fiscal que produz, os consultores razoavelmente dizem aos investidores para não se incomodarem. Com o tempo, esse conselho se transforma em sabedoria convencional: a segregação de custos não funciona para pequenos investidores. Kiczula diz que essa crença muitas vezes está errada. “Já vi muitos preparadores de impostos dizerem aos seus clientes que não faz sentido fazer um estudo de segregação de custos porque eles só possuem uma certa quantidade de propriedades com uma base ou preço de compra em um certo nível”, diz Kiczula. “As pessoas podem obter estudos que são acessíveis para tornar o retorno sobre o investimento benéfico para elas.”
Investidores e seus consultores muitas vezes assumem que um aluguel de curto prazo de US$ 750.000 ou um pequeno parque de RV não terá ativos de vida curta suficientes para justificar o custo de um estudo. Kiczula diz que o oposto é frequentemente verdadeiro. Propriedades com piscinas estilo resort, quadras de pickleball e extensas melhorias externas carregam depreciação acelerada substancial – mesmo propriedades residenciais individuais usadas como aluguéis de curto prazo. Parques de RV consistentemente surpreendem os clientes com quanto se qualifica. Lavagens de carros e postos de gasolina são igualmente ricos em ativos. O fio condutor: melhorias externas significativas e equipamentos especializados que se qualificam como propriedade de 5 ou 15 anos, em vez de depreciar ao longo da vida útil do edifício.
Kiczula observa que a aparência pode enganar em ambas as direções. Um edifício comercial de 60.000 pés quadrados pode conter pouco além de espaço básico de armazém – piso de vinil barato, iluminação fluorescente – produzindo muito menos depreciação acelerada do que seus metros quadrados sugerem.
A CostSegRx foi criada para servir diretamente investidores no segmento de até US$ 15 milhões. A empresa fornece estimativas antecipadas de benefícios para que os clientes possam avaliar o retorno antes de se comprometer com um estudo completo. “Queremos garantir que haja um retorno sólido sobre o investimento para nossos clientes”, diz Kiczula. Ele descreve um processo no qual cada cliente em potencial recebe primeiro uma análise de benefício estimado, que eles revisam com seu CPA ou preparador de impostos antes de decidir se devem prosseguir.
Kiczula também distingue a metodologia baseada em engenharia da empresa das abordagens baseadas em regras práticas – calculadoras online ou estimativas percentuais que geram relatórios em minutos sem examinar os ativos individuais de uma propriedade. Essas abordagens, diz ele, não levam em conta a condição real e a idade de componentes como estacionamentos ou sistemas de HVAC, e não resistiriam a uma auditoria. “As porcentagens de regra prática simplesmente não levam em consideração os atributos dos ativos que você adquiriu”, diz Kiczula.
Para investidores neste segmento, a decisão depende de o custo do estudo deixar espaço suficiente para que a economia fiscal faça diferença. O argumento de Kiczula é que pode – desde que a empresa que realiza o trabalho precifique o compromisso para corresponder ao escopo real da propriedade, em vez de usar taxas institucionais por padrão. Saiba mais em costsegrx.com.
