O Arkansas construiu uma reputação como um dos estados mais favoráveis aos proprietários de imóveis do país, com leis que favorecem os donos de propriedades em prazos de despejo, propriedades abandonadas e ausência de controle de aluguel. Mas, segundo Jerry Larkowski, corretor-gerente da ESQ. Realty Group, LLC em Little Rock e advogado licenciado, essa boa vontade não se estende a ignorar os requisitos de depósito de segurança. Larkowski, que também é proprietário de imóveis para aluguel, alerta que erros com depósitos podem trazer consequências financeiras reais, particularmente para investidores de fora do estado que dependem de administração local de propriedades.
A lei do Arkansas limita os depósitos de segurança a dois meses de aluguel. As regras de depósito do estatuto não se aplicam a um proprietário individual com cinco ou menos unidades de aluguel, a menos que essas unidades sejam administradas por terceiros mediante pagamento. Essa exceção é crítica: a maioria dos proprietários de fora do estado contrata um administrador de propriedades local, o que significa que as regras de depósito geralmente se aplicam a eles, mesmo que possuam apenas uma ou duas casas. Larkowski observa que a grande maioria dos investidores de fora do estado que ele vê usa empresas locais de administração de propriedades, que cuidam dos depósitos para eles. Aqueles que administram por conta própria de outro estado precisam de um plano para guardar e devolver esse dinheiro.
Embora a lei do Arkansas não exija que os proprietários mantenham os depósitos em uma conta separada, Larkowski recomenda isso. "Seria sensato manter esse dinheiro em uma conta diferente das contas bancárias que eles usam para cobrar aluguel e pagar despesas", diz ele. "A razão para isso é que você precisa ser capaz de reembolsar esses depósitos de segurança quando eles se mudarem." Um depósito gasto em um reparo de telhado ou pagamento de hipoteca ainda é devido ao inquilino, e mantê-lo separado facilita a devolução no prazo.
Outro erro comum é tratar o depósito como o aluguel do último mês. Larkowski diz que isso só funciona quando ambas as partes concordam. O depósito não substitui o pagamento final do aluguel. A lei do Arkansas exige que, dentro de 60 dias após o término da locação e a entrega da posse pelo inquilino, o proprietário devolva o depósito. Deduções por aluguel não pago ou danos causados pela falha do inquilino em seguir o contrato de locação devem ser detalhadas em um aviso por escrito enviado com qualquer saldo restante. Por exemplo, um proprietário que retém um depósito de $2.000 e incorre em $1.100 em reparos deve devolver os $900 restantes ao inquilino. Um inquilino que provar que o dinheiro foi retido indevidamente pode recuperar o dobro desse valor, mais honorários advocatícios.
Às vezes, os danos excedem o depósito, e os proprietários podem processar pelo saldo. Mas Larkowski diz que raramente faz sentido. "É realmente difícil conseguir dinheiro das pessoas, supondo que elas ganhem", diz ele. "Quando eles contratam um advogado e pagam taxas de protocolo e taxas de serviço e tiram tempo do dia, para a maioria deles, simplesmente não vale a pena." Isso faz do depósito, da inspeção de entrada e da triagem de inquilinos a verdadeira proteção do proprietário.
Para investidores avaliando imóveis para aluguel no centro do Arkansas, listagens atuais são um ponto de partida, mas um processo claro de depósito deve fazer parte do plano antes que o primeiro contrato de locação seja assinado. Em um estado que dá aos proprietários ampla margem de manobra, o depósito de segurança continua sendo uma das poucas áreas em que a lei exige um recibo. Não seguir as regras pode transformar um ambiente favorável aos proprietários em uma batalha legal dispendiosa.
