Modelos de aquisição e desenvolvimento de hotéis criados para os mercados do continente dos EUA frequentemente não capturam a estrutura de custos única do Havaí, segundo Mike Perkins, da The Bratton Team na Colliers International Hawaii. Em uma análise recente, Perkins destaca que premissas padrão sobre crescimento de despesas, cadeia de suprimentos e mão de obra podem levar a projeções materialmente imprecisas, com lacunas típicas de 15% a 25% até o segundo ano.
A diferença mais consequente é a escalada de despesas. Enquanto uma projeção no continente pode aplicar um aumento anual de 3% sobre as despesas operacionais, várias rubricas no Havaí sobem de 6% a 7%. “Quando fazemos um aumento anual de 3% em uma projeção no continente, alguns elementos aqui sobem de 6% a 7%”, diz Perkins. Essas rubricas incluem mão de obra, seguros, frete e capital diferido. O efeito cumulativo ao longo de um período de holding pode alterar significativamente os retornos do investimento.
Os custos de frete são outro fator crítico. O Havaí importa bem mais de 90% de seus bens de consumo, e o transporte interilhas registrou recentemente um aumento de custo de cerca de 26%. Mesmo após esse aumento, as transportadoras operavam com prejuízo, indicando que estruturas de custo subjacentes — e não oportunismo de preços — impulsionam esses números. Custos de alimentos e bebidas carregam um componente de frete ausente em comparáveis do continente. Além disso, itens que levam seis semanas para chegar ao continente podem levar de 10 a 14 semanas no Havaí, afetando o cronograma e os custos de manutenção.
A mão de obra, a maior despesa operacional, é moldada por duas características principais. Primeiro, o arcabouço sindical afeta tanto o custo quanto a flexibilidade. Hotéis sindicalizados partem de uma base de cerca de US$ 30 por hora, com aumentos adicionais previstos. O quadro de funcionários não pode ser facilmente reduzido em períodos de baixa, o que impacta as margens sazonais. No entanto, Perkins observa que o arcabouço é mais negociável do que os compradores supõem, com termos definidos caso a caso. Segundo, o pool de profissionais experientes em hotelaria é finito, especialmente nas Ilhas Vizinhas, o que impõe um prêmio de qualidade.
No lado do desenvolvimento, o processo de licenciamento é longo o suficiente para fazer parte do modelo financeiro. Uma projeção que assume um prazo de aprovação do continente subestima os custos de manutenção e antecipa a estabilização para antes do realista. Para compradores avaliando oportunidades de desenvolvimento e geração de renda, a posição de licenciamento de um ativo costuma ser tão relevante para o valor quanto sua condição física.
Ao revisar números de hotéis no Havaí, Perkins foca na diária média, na receita por quarto disponível e nas despesas como porcentagem do RevPAR. O terceiro item é onde o prêmio do Havaí aparece. Tarifa e ocupação podem parecer comparáveis a um ativo no continente, mas o índice de despesas conta uma história diferente. Proprietários que acompanham as estatísticas mensais do mercado havaiano têm um ponto de referência para saber onde esses números se situam no mercado.
Nada disso argumenta contra o investimento em hotéis no Havaí; pelo contrário, argumenta a favor de construir o modelo corretamente. O planejamento é a maior alavanca. Trabalhar com grupos localmente estabelecidos que mantêm relações com fornecedores e podem comprar da Ásia, bem como do continente, reduz os prazos de entrega. Mudanças tarifárias levaram desenvolvedores a buscar novas fontes em diferentes países, e aqueles com relações existentes se adaptaram mais rapidamente. Eficiências operacionais desenvolvidas durante a pandemia — como limpeza mediante solicitação e tecnologia para reduzir custos — mostraram-se duradouras. O mercado também exibe um padrão em forma de K: propriedades de luxo absorveram aumentos de custos por meio das tarifas, enquanto as categorias média e econômica competem com mais afinco e inovam mais rápido.
Perkins aconselha quem está construindo seu primeiro modelo de hotel no Havaí a ser realista e aplicar um prêmio sobre o ativo comparável no continente. Compradores que partem dessa posição acham o mercado mais previsível do que sua reputação sugere — e o Havaí historicamente conseguiu recuperar aumentos de custos por meio das tarifas de uma forma que poucos mercados conseguem.
