Quando um empresário em Phoenix, Arizona, envia o mesmo conjunto de plantas para cinco empreiteiros, os lances retornados podem variar tanto que parecem ser para prédios diferentes. Segundo Mike Marden, arquiteto registrado e empreiteiro geral licenciado, fundador da WDS, uma empresa integrada de design-construção sediada em Phoenix, esse cenário comum geralmente não se deve a empreiteiros tentando se aproveitar dos proprietários. Em vez disso, a variação costuma remeter ao ajuste do projeto e a quanto espaço para interpretação existe no próprio processo de licitação.
Marden, que observa essa dinâmica dos dois lados da mesa há décadas, diz que a variação quase sempre decorre de algumas lacunas específicas. Uma vez que os proprietários entendem essas lacunas, comparar lances se torna muito mais fácil. O primeiro problema surge quando os lances se baseiam em uma visita preliminar, e não em um conjunto de plantas finalizado e detalhado. “Há muita interpretação acontecendo ali”, diz Marden. “A imaginação deles está solta, ou o proprietário que lhes passa informações as apresenta de forma um pouco diferente a cada vez.” Em uma visita ao local, o que um empreiteiro vê, ouve e lhe é dito pode diferir do que o próximo vivencia, e só isso já pode iniciar a variação. Mesmo com um conjunto completo e específico de plantas, os números ainda podem divergir com base em quanto tempo e atenção o empreiteiro planeja dedicar ao projeto. Essa diferença aparece diretamente no preço final como supervisão, gestão e custos indiretos adequados ou inadequados.
Uma das razões mais comuns para os lances se afastarem, segundo Marden, é que alguns empreiteiros vão ver as condições reais do canteiro de obras e outros não. “Eles têm os desenhos ou as especificações, mas não saem para olhar. Não percorrem o canteiro de obras”, diz ele. Se dois entre cinco licitantes pularem essa etapa, estarão precificando um projeto diferente dos outros três, embora todos tenham recebido a mesma papelada. Instruções especiais, anexos separados ou exclusões desejadas também podem passar despercebidos por empreiteiros que não estão lendo com atenção, o que amplia ainda mais a variação.
Os proprietários costumam presumir que o número mais baixo é a escolha mais segura, mas Marden diz que o problema real geralmente é que os lances nunca estiveram em um formato comparável desde o início. “Por favor, detalhem esses itens em escopos separados”, é o pedido básico que ele recomenda. Sem esse detalhamento, acréscimos como custos indiretos, seguros e impostos ficam ocultos dentro de um único número global, tornando impossível saber pelo que se está realmente pagando. Para projetos maiores, Marden sugere separar o projeto em suas fases lógicas primeiro, como obra interna versus obra externa ou obra do locador versus obra do locatário, e então detalhar cada especialidade individualmente. Isso inclui pedir a cada licitante que detalhe especificamente seus custos de supervisão, já que Marden considera a supervisão um dos maiores fatores de diferença de preço entre empreiteiros. Alguns empreiteiros fornecem um supervisor de controle de qualidade diário no local dedicado ao projeto, enquanto outros podem apenas ter alguém passando ocasionalmente para verificar o canteiro de obras.
Um lance que parece bom demais para ser verdade geralmente é exatamente isso, e Marden diz que o primeiro lugar a se olhar não é o número em si, mas quem o enviou. “Se parecer muito minucioso, você terá que cavar mais fundo. Se for apenas uma linha ou parecer montado às pressas, então acho que estamos diante de algo”, diz ele. A partir daí, Marden recomenda verificar se o empreiteiro realmente já fez esse tipo de projeto antes, já que uma empresa especializada em construir casas não está automaticamente qualificada para construir um consultório médico ou restaurante. Observar que tipo de projetos aparecem nas fotografias do site deles é outro bom indicador da experiência real. Ele também aponta a ausência de um cronograma de projeto como sinal de alerta, já que um empreiteiro que não considerou a duração total da obra pode não ter incluído em seu número o suficiente para cobri-la.
A maneira mais clara de evitar esse tipo de confusão desde o início, diz Marden, é estabelecer os termos antes de os lances chegarem: declarar a duração esperada do projeto ou pedir a cada empreiteiro que apresente um cronograma, e exigir um formulário padronizado e itemizado que separe seguros, impostos e custos indiretos e lucro dos custos de especialidades e dos custos de pessoal do projeto e do canteiro de obras. Colocar todos no mesmo patamar antes de os números chegarem é o que realmente torna possível uma comparação justa.
