A nova construção tem sido há muito sub-representada nos dados do MLS devido a um descompasso fundamental entre como os serviços de listagem múltipla foram projetados e como os construtores realmente vendem casas, de acordo com especialistas do setor. Bill Gaul, CEO da Builders Update e presidente do Subcomitê de Nova Construção do Dicionário de Dados RESO, explica que a infraestrutura do MLS foi construída para transações de revenda e nunca foi projetada para lidar com processos de vendas específicos de construtoras. "Tem sido como tentar encaixar um pino redondo em um buraco quadrado no MLS", diz Gaul.
As consequências são tangíveis para corretores e compradores. Os corretores frequentemente mostram uma listagem encontrada no MLS, apenas para descobrir um empreendimento com vários modelos quase idênticos, cada um com sua própria estratégia de preços e cronograma de construção. Essa confusão decorre de inconsistências básicas na terminologia: termos como "em construção", "a ser construído" e "mudança rápida" têm sido usados de forma diferente entre os sistemas. Gaul passou um ano trabalhando no subcomitê RESO para padronizar esses termos, alcançando um consenso que ele diz agora ser "utilizável para construtores".
Os construtores também têm razões estratégicas para listar seletivamente. Quando uma casa é listada no MLS, o preço de venda é geralmente divulgado no fechamento, o que pode complicar a precificação em um empreendimento com unidades semelhantes. Gaul compara isso a uma concessionária de carros: se os compradores soubessem o preço exato pago pelo mesmo veículo, as negociações começariam a partir desse número. Os construtores preferem manter cada transação confidencial para manter a alavancagem de preços. "Os construtores colocarão apenas seu modelo de casa, talvez alguns outros modelos", diz Gaul. "Eles não vão colocar tudo." Como resultado, os sistemas MLS sub-representam o estoque de novas construções, e os compradores que dependem de pesquisas baseadas no MLS perdem casas disponíveis.
O problema dos padrões de dados é agravado pela falta de treinamento de corretores específico para novas construções. Os programas de licenciamento focam em transações de revenda, não em cronogramas de construção, plantas baixas ou contratos de construtores. "Eles não ensinam os corretores a vender novas construções", observa Gaul. Essa lacuna afeta como os corretores lidam com visitas de compradores; Gaul recomenda que os corretores visitem todos os construtores em seu mercado antes de trabalhar com um comprador para identificar a melhor correspondência desde o início.
O Builders Update aborda essas questões fornecendo dados de fonte direta dos construtores, ignorando agregadores de terceiros. A plataforma carimba data e hora em cada listagem e realiza verificações de controle de qualidade, detectando erros como uma casa listada a $1.500 em vez de $1,5 milhão. Como o status da construção e os preços mudam rapidamente, os dados que passam por vários intermediários podem estar desatualizados quando chegam aos consumidores. "Queremos nos tornar a fonte pura para dados de novas construções", diz Gaul.
A plataforma atualmente atende aproximadamente 858.000 corretores nos EUA e está se expandindo internacionalmente, disponível em nove idiomas e nove moedas. Por meio de uma recente parceria com a rede global MLS GDX, Gaul pretende conectar o estoque de novas construções dos EUA com compradores na América Latina, Europa e além. O Builders Update opera junto com os sistemas MLS existentes, em vez de substituí-los, e sua eficácia depende da participação dos construtores.
As mudanças no dicionário de dados RESO que Gaul liderou passaram do subcomitê para uma votação mais ampla, onde organizações menos focadas em novas construções podem resistir à mudança. Como os construtores representam uma parcela crescente do estoque disponível, os compradores que pesquisam por meio de ferramentas baseadas em MLS continuarão vendo um quadro incompleto até que os padrões se atualizem completamente.
