Os gestores de ativos imobiliários comerciais estão tomando decisões críticas sobre receita operacional líquida (NOI), renovações de seguros, gastos com utilidades e tendências de ocupação com dados incompletos ou controlados por fornecedores, de acordo com Bill Douglas, CEO da OpticWise, uma empresa de infraestrutura digital para imóveis comerciais. Os dados operacionais que impulsionam esses resultados ficam trancados dentro dos sistemas prediais e inacessíveis aos tomadores de decisão do portfólio.
Douglas, que passou mais de uma década auditando propriedades, identifica um problema estrutural: os proprietários investem em sistemas, coletam dados, mas nunca os utilizam. O relatório resumido mensal ou trimestral padrão dos sistemas de gestão de propriedades mostra dados de locação, listas de aluguéis e KPIs financeiros básicos, mas omite os dados operacionais por trás dos números. "As propriedades enviam à administração o que lhes é solicitado – nada mais", explica Douglas. "Os gestores de ativos recebem o que solicitaram, mas muitas vezes não sabem o que mais pedir."
Douglas destaca três grandes direcionadores de despesas e receitas que os gestores de ativos consistentemente não têm visibilidade: utilidades, seguros e ocupação. Em utilidades, o desafio é entender a curva de demanda; sem saber quando grandes motores consomem pico de energia ou a estrutura tarifária, reduzir a conta se torna um jogo de adivinhação. Para seguros, a maioria dos proprietários entra em renovações sem um pacote de dados coerente. Uma propriedade que pode demonstrar procedimentos operacionais padrão apoiados por registros reais do sistema – como detecção de vazamentos de água, resposta a alarmes e gestão de ocupação – apresenta um perfil de risco diferente para as seguradoras. Em ocupação, os sistemas de gestão de propriedades rastreiam taxas de locação, mas não conseguem mostrar áreas subutilizadas, padrões de uso da academia ou demanda de estacionamento, que são direcionadores de receita e experiência.
Quando os grupos de proprietários reconhecem a lacuna de dados, geralmente passam o problema para o gerente de TI, o gerente da propriedade ou o gestor de ativos. Douglas argumenta que nenhuma dessas é uma solução viável. Os gerentes de TI focam em tecnologia da informação, não em tecnologia operacional que opera os prédios. Os gerentes de propriedade são contratados para alugar espaços, não para gerenciar arquitetura de rede. Os gestores de ativos são analistas financeiros; executar análises em um lago de dados não é sua especialidade. "As pessoas erradas estão sendo solicitadas a fazer as tarefas certas", diz Douglas. O resultado é que as auditorias nunca acontecem, os dados permanecem dentro dos sistemas dos fornecedores e a receita recuperável escorre dos proprietários.
Uma estratégia de dados prática começa com um inventário honesto dos dados existentes, onde eles residem e quem tem acesso – o que Douglas chama de auditoria de dados e infraestrutura digital. O processo deve ser sequencial, identificando quais sistemas geram dados não coletados e representam os alvos de maior valor. Um exemplo concreto: um cliente tinha um sistema de controle de iluminação que nunca foi ativado. Após a OpticWise concluir a auditoria e ligar o sistema, a propriedade economizou US$ 70.000 nos 12 meses seguintes apenas em eletricidade, sem novo hardware ou desembolso de capital significativo. A mesma lógica se aplica a precificação dinâmica de estacionamento, submedição por inquilino, detecção de vazamentos e gestão de demanda de HVAC.
O custo da inação é significativo. Um portfólio de apartamentos com 400 unidades que poderia gerar US$ 500 adicionais por porta por ano em NOI está abrindo mão de US$ 200.000 anuais. Um edifício de escritórios com 250.000 pés quadrados alugáveis que poderia recuperar 50 centavos por pé quadrado está perdendo US$ 125.000. Com os proprietários de imóveis comerciais em 2026 enfrentando apenas 1% de crescimento de aluguel, a otimização se torna chave. "Os proprietários que abordam a lacuna de dados agora estão melhor posicionados para agir na recuperação de custos, renegociar termos de seguros e melhorar o NOI sem esperar pelas condições de mercado", conclui Douglas. "Aqueles que não o fazem estão escolhendo deixar receita na mesa ano após ano."
