A MSCI agora espera que as execuções hipotecárias de apartamentos aumentem na segunda metade de 2026, concentradas em negócios das safras de 2021 e 2022. Esses negócios foram financiados no topo do mercado com empréstimos de cinco anos que agora vencem com valores depreciados, impulsionados por aluguéis mais suaves, despesas mais altas e taxas de capitalização que subiram junto com as taxas de juros. O período de 'estender e fingir' que manteve muitos desses negócios por dois anos extras está chegando ao fim.
Para compradores, credores e síndicos, a questão prática não é se a dificuldade está chegando. É como uma tomada de posse realmente se parece uma vez que as chaves mudam de mãos. Ron Kutas, Diretor Executivo da OneWall Communities, gasta a maior parte de seu pipeline de aquisições exatamente nessas situações. Muitos dos ativos que sua equipe é solicitada a avaliar agora vêm de credores cujos empréstimos já venceram ou vencerão até o final de 2026.
Por Que Esses Negócios Raramente São Limpos
Um inadimplemento por vencimento quase nunca é o caso de um ativo saudável que simplesmente deve mais do que vale. Geralmente há uma história de dificuldade por trás disso. "Esses inadimplementos de vencimento de empréstimo nunca são limpos", diz Kutas. A pergunta mais útil, argumenta ele, é se o grupo proprietário atual ou o credor tem capital para realmente financiar uma recuperação. Assumir a gestão de uma propriedade que não pode ser recapitalizada é o pior resultado para todos, porque nenhuma habilidade operacional conserta um edifício que não tem dinheiro por trás.
A condição do ativo também depende muito de como ele chegou ao inadimplemento. Uma propriedade cujo proprietário recentemente percebeu que um refinanciamento não ia acontecer pode estar apenas um ou dois meses atrasado em contas a pagar e contratos de serviço. Uma propriedade que passou por uma execução hipotecária de um ano, com um operador desviando dinheiro durante todo o caminho, é um animal completamente diferente.
A Espiral da Morte
Kutas descreve uma sequência reconhecível em ativos que foram sustentados por dois anos extras. Primeiro, os fornecedores param de ser pagos. Os proprietários envelhecem suas contas a pagar e prometem pagamento que não vem, e depois de alguns meses os fornecedores simplesmente param de trabalhar. A manutenção adiada então se acumula rapidamente. A partir daí, o declínio se alimenta de si mesmo. Os serviços caducam, então os moradores que pagam vão embora. Os moradores que permanecem são muitas vezes aqueles que não estão pagando, e despejá-los deixa as unidades em más condições. Não há capital para reformar essas unidades e nenhuma equipe de locação para preenchê-las. Cada problema torna o próximo pior.
Os Primeiros Noventa Dias
O instinto de muitos novos proprietários é agir rápido nos aluguéis. Kutas vê isso como o erro inicial mais caro, porque o cronograma é mais longo do que os compradores esperam. Pela sua estimativa, leva cerca de 90 dias apenas para entender os problemas reais, mais 90 para definir um plano e cerca de um ano para executá-lo. Não há bala de prata, na OneWall ou em qualquer outro lugar, que comprima isso.
O trabalho operacional inicial é mais prosaico do que um rol de aluguéis. A OneWall começa com a aparência externa, a primeira coisa que um prospect vê: paisagismo, se a piscina está aberta e limpa, se portões e segurança estão funcionando, se a sinalização e calhas estão caindo. O trabalho interno então prossegue unidade por unidade, priorizado pelo que o mercado local está realmente alugando. Se a maioria dos leads quer dois quartos, a equipe reforma algumas unidades de dois quartos, aluga-as e só então passa para o próximo lote, em vez de gastar todo o capital de uma vez.
O Ponto de Atrito
Muita da tensão entre proprietários e gestores em uma recuperação se resume ao que 'pronto' significa. Um proprietário visita uma unidade e vê uma limpeza rápida e alguns pequenos reparos. Kutas aponta que os prospects não alugam dessa forma. Eles querem uma unidade verdadeiramente pronta para morar, e pagar o aluguel de mercado por uma unidade que parece apenas meio-acabada não é algo que os inquilinos façam.
Para Proprietários Ainda Antes do Vencimento
Para um proprietário sem capital, mas fundamentalmente sólido, o conselho de Kutas é abrir a conversa com o credor cedo. Os credores não querem possuir a propriedade; eles querem ser pagos. Um proprietário que traz um plano credível e dá ao credor um assento à mesa antes que as coisas quebrem tende a encontrar um parceiro disposto. Um proprietário que permanece em silêncio até que seja tarde demais geralmente já perdeu a confiança do credor.
À medida que mais empréstimos da safra de 2021 atingem o vencimento até o final de 2026, a distância entre operadores que podem executar uma recuperação real e compradores que simplesmente herdam a manutenção adiada de outra pessoa provavelmente aumentará. A oportunidade neste ciclo é real, mas favorece as partes que entendem quanto tempo o trabalho realmente leva.
